2013年01月14日 13:19
来源：凤凰网商业

2010年融创中国香港上市，全年完成销售额83亿元。

2011年融创销售192亿元，同比增长131%，排名全国房企第18位。

2012年融创中国销售356亿元，同比增长84%，跃居行业第12位，全年股价升幅260%，成港股表现最突出股票之一。

融创中国董事长孙宏斌

大浪淘沙，浮沉难定，在经历了两年多的严厉调控之后，有的房企已被淹没在市场的漩涡中，有的则实现了逆势突围，融创中国便是一个具有代表性企业，在1月9日观点新媒体发布的“2012年度中国房地产卓越100榜”中，融创位列第十，史无前例地入围了房企十强。

除了来自业内的认可，融创的硬实力着实突飞猛进。据克而瑞统计，融创在2012年全年完成销售额356亿，同比增幅达84%，位列全国第12位，在这一轮“弯道竞速”中一举将金地、富力、远洋等众多老牌房企甩至身后。与此同时，融创的股价也在年内实现了260%的升幅。

不过，对于在近三年取得的成绩，融创中国董事长孙宏斌日前在上海接受和讯房产等媒体采访时淡然地表示：“我们只是刚好处在上升期，做企业就应该找一个发展的平衡点——当快则快、该慢则慢。”随后，孙宏斌又意味深长地说道：“我还有理想、还年轻，最起码还有十来年要干。”

重财务控负债

孙宏斌的“理想”地产圈皆知，但从他的此番言语中不难看出，他自己和融创已不仅是在单纯地追求“速度与激情”，务实与从容的心态逐渐让他的视野清晰，重财务控负债的发展思路则是最为直接的体现。

一直以来，融创的资产负债问题广为外界所诟病，尤其是在年中与绿城展开战略合作以后，融创又频频被指为“顺驰回来了”，这在孙宏斌看来却不以为然，他表示，顺驰失败了，我从来不矫情，融创会认真控制风险，我们不会被同一块石头绊倒两次。

事实上，在销售回款爆发式增长的前提下，融创的债务已得以悄然化解。孙宏斌表示，融创目前账面现金超100亿元，按照他独特定义的“销债率（销售额/净负债）”来计算，融创的数字接近2，这基本与中海、华润等地产央企平分秋色，处于行业领先位置。

谈及与绿城合作的项目，孙宏斌也不否认期间存在一定的资金缺口，但合作项目最终均实现了量价齐涨。融创中国执行总裁汪孟德则表示：“如公司去买一块10亿元的地，我们一定是有10亿元的现金才会去买；同时，我们会考虑到在销售额下滑30%～40%的时候，我们的现金流完全能够覆盖因此而造成的营运风险。”

值得注意的是，衡量一个企业的财务状况首要要看的是企业的负债结构，数据显示，去年融创到期须偿还贷款共计25亿元，公司实际则还了100亿元。孙宏斌表示，融创短期负债并不高，目前的销售增速以及对销售任务的执行力足以应对。此外，融创目前的综合融资成本也被控制在9%左右。

稳守区域市场

除了在财务上异常谨慎，融创的区位市场选择也略显保守，截止到目前，融创仅涉及京、津、渝、沪、杭五大区域，再加上苏、锡、常共计8个城市，这在标杆房企中可谓孤例。

在孙宏斌看来，融创一年买地约100亿，现在10亿元以内难拿好地，对于定位高端的融创来说，不需要布局太多城市，况且目前的这些区域每年开发约1亿平方米，这已经是一个很大的市场了，因此100多亿在这个区域刚好足够。

“虽然可能会增加城市，但相对会非常少。”孙宏斌表示，这样便于比较各片区拿地开发的机会成本，比如北京1万5的楼面价不见得就比重庆3千贵，而北京的同等价格土地目前也不如上海好卖。

正如孙宏斌的判断：“我们选的城市都是非常好的城市”，融创的“区域深度聚焦”战略也兼具了一二三线优质城市的代表。这使得孙宏斌能底气十足地强调：“我就那么几个城市，虽然实力小，但是北京、上海拿地（碰到）谁都不含糊。”

事实也如此，1月7日，融创又从万通地产(600246,股吧)手中收购了天津泰达城市开发47%的股权及债务。整个2012年，融创已经在收购项目和土地吸纳方面投入超过100亿元，整体土地储备已经超过1000万平方米，并完成了京、津、沪、渝、杭5个战略据点的布局。

不做“难售”的项目

虽然其他开发商在竞地时遭遇融创会有所忌讳，但融创并不会盲目“抬杠”。这也是孙宏斌一直强调的“纪律性”，这种纪律性在公司销售、拿地、融资等方面都得到了极为严格的遵守，例如融创对北京万柳和天津绿荫里两块地最终的放弃，就是在权衡了收益率后的决策。

“我一直认为，再好的东西也要有个价值。” 孙宏斌略带遗憾的口吻强调，事实上在竞拍万柳和绿荫里之前，融创就已经请绿城东方设计院做好了各方面的规划，尤其万柳地块当时预想是打造北京最好的豪宅，不过最终在竞建保障房超出计划上限后，融创毅然选择了放弃，因为我们不做“难售”的项目。

反观目前的土地市场，孙宏斌的判断则是上海要优于北京，杭州仍存潜力。他指出：“目前在北京拿块贵地，2年卖不出去，或许5年可以（卖掉），但让人很难受，而在上海，我们近期分别以1万1和1万5拿下的地块都能轻松卖到4万。”

孙宏斌反复提到：“不会冒险去做让自己难受2年的项目，大公司里面一定有此类项目，但现在融创里找不出一个。房地产（企业）有杠杆，有些项目难售的话，会影响到其他项目，市场不好的时候可以坚决点（舍弃）。”

如此的“纪律性”也成就了融创销售均价在业内处于顶尖水平，根据1月7日融创中国发布的公告显示，公司2012年全年合约销售均价约17800元/平方米，而去年前11个月，销售均价更是达18200元/平方米，较前年同期的15400元/平方米上涨了18%。

“房企合作是趋势”

值得一提的是，不论是合约销售均价还是全年销售总额，融创的“军功章”上都少不了绿城的一份贡献。孙宏斌也承认，虽然与绿城进行合作后，平台公司对销售额暂贡献70多亿，但这个数字必然会更大，双方也能彼此学习共同进步，未来房企间的合作将是一个大趋势。

来自克而瑞的报告也显示，2012年是房企频繁合作的一年，从拿地方面看，融创与保利、首开与保利、越秀与保利、万科与首开以及绿地与五矿都有联合拿地的情况。报告指出，在2012年不确定的市场环境下，企业的合作不仅降低了资金成本，也减少了企业独自面对政策、市场的风险。同时对一些企业来说，也是其学习成长的好机会。

谈到与绿城的平台公司，孙宏斌表示，目前双方磨合的非常顺利，最主要的是因为企业文化比较像，而在相关细节上又存在互补，比如绿城要坚持的产品品质恰是融创想要学习的，而融创的管控营销方法亦对绿城有贡献，双方的合作肯定是长期的，未来还将增加对平台公司的投入。

除此之外，目前在上海，融创还与葛洲坝(600068,股吧)、九龙仓以及保利展开了合作，孙宏斌表示，房企持有的现金不能保证随时都能满足拿地成本，因此，在参与地块竞拍的企业并不多时，与其相互厮杀倒不如选择合作，但这个合作前提必须是比较好沟通，且拥有一样的发展理念。

“我打心里觉得一个人也好，一个企业也好，吃过亏，有过挫折之后真的是一个特别好的事。”孙宏斌总结道，“经历这些坎坷之后，我的性格并没有变，变的是我对做企业的认识。”

孙宏斌或许用岁月的积淀控制了自己的脚步，但这份稳重并未封藏融创的“狼性”。这奋力一跃能有多远？也许只有理想才是极限。