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融创逆袭:理想与现实的平衡术

2013年01月14日 13:08
来源:凤凰网商业

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2012年12月31日,融创中国董事长孙宏斌第二次参加绿城年会,这次他的角色变成了绿城董事长宋卫平的同事。当天晚上,有点兴奋的孙宏斌还与宋卫平一起唱“真心英雄”。

宋卫平感慨说,“两家在一起唱歌,能融合成这样也不容易”。孙宏斌说,这是因为两家“里子”都比较好。他所谓的“里子”指的是双方都很厚道、努力。而孙宏斌每每被宋卫平灌得酩酊大醉。

1月7日,融创中国对外宣布:融创2012年共录得销售额为356亿元,增幅达86%;2013年的销售目标为450亿元,其中约三分之一来自与绿城的合作项目。而绿城早于融创宣布,其2012年年度销售额为547亿元(其中合同销售509亿元,协议销售38亿元)。

这意味着,生死边缘的绿城渡过了难关,而融创则成功完成了一次逆袭。令人关注的是,两位企业家对理想的定义也发生了改变。完美主义的宋卫平学会了妥协,更加注重营销;而激进的孙宏斌则更注重隐忍与平衡。

逆袭中的成长

相较于千亿俱乐部的房企而言,融创中国356亿销售额仍然算“中小房企”级别。但融创仍不乏可圈可点之处。2010年,融创中国销售额为83亿,2011年为192亿,接近翻番,2012年增幅也高达84%。相比之下,万科近两年的销售增长率分别为12.4%和16.7%,恒大地产为59.4%和14.8%,中海地产为29.8%和33.5%,保利地产[微博](13.88,0.35,2.59%)则为10.7%和36%。同时,2012年融创中国的股价升幅达260%。

据国元(香港)研究部预测,假如融创中国2013年的去化率能够达到50%,其合同销售将超过400亿元人民币。据其估算,2012年融创中国有300亿元可售物业带入2013年,加上2013年550亿-600亿元的新供应量,2013年总可售物业规模将达850亿元。

融创迅速增长的销售额,离不开合作开发的支持。融创中国目前的主要合作对象包括保利地产、方兴地产以及绿城中国。据国元(香港)研究部报告显示,融创中国356亿的销售额中,归属于公司的权益合同销售金额为283.5亿元。

2012年6月,融创中国宣布以33.7亿元的代价,收购绿城旗下9个项目50%的股权后,标普下调了融创的信用评级。这是缘于标普对融创习惯性激进的担心。“因为这个规模超过了他们的想象,”孙宏斌称,“过去半年,我有三分之一时间是在飞机上吃的晚饭,很辛苦。”

隐忍与平衡

据孙宏斌透露,融创与绿城成立的合资公司在6月份之后回款额约为50多亿,加上蠡湖香樟园为60多亿。该数字对融创中国的贡献比例并不高。这份成绩仅可称之为“及格”。

但在孙宏斌眼中,绿城之于融创与贡献销售额同等重要的,是产品品质的学习。

“中国MBA教学案例里哪个都有顺驰失败的案例,这挺荒唐的。顺驰是有做错的地方,但也不全是不好。房地产行业很多东西,都是跟顺驰学的,比如周转速度、现金流等。”孙宏斌称,营销、市场判断这些都好学,但做产品没有五六年学不出来,而绿城这个品牌也不是一两年就做出来的。与绿城合作以后,融创中国对高端定位更有信心了。

记者们都能感觉到,孙宏斌骨子里仍然有着难以掩抑的激情。但在当下,融创中国对心仪的土地,也设定了严格的纪律。

2012年7月10日,在与中赫置地经历了两百轮的“贴身肉搏”后,融创最终放弃了北京万柳地块。竞拍结束后,孙宏斌发布微博称,“我们喜欢这块地,但从来没有志在必得的地块,合适就拿不合适就不拿。”

据相关消息人士透露,竞拍万柳地产之前,孙宏斌已经请绿城设计院把设计都做好了。而最终拿下该地块的中赫置地,拍地之前甚至还没有完全算清账,遑论提前设计。

上月24日,天津市南开区天塔道一地块以总价46.2亿元、楼面价1.5万元/平方米的价格出让,经过192轮竞拍后,鲁能集团旗下一家公司力压融创,强势夺得该“双料地王”。随后,孙宏斌发表微博称,“再好的东西也要价格合适,我们必须遵守纪律学会放弃。”

孙宏斌所说的拿地纪律是指,针对具体城市的具体地块,对土地的毛利率以及内部回报率设定严格测算,一旦超过该红线,无论多喜欢,融创立刻都不会再举牌。具体毛利率红线不能低于30%。

“在北京、天津拿一块贵地,两年都缓不过劲来,企业会很难受。”孙宏斌认为,融创目前旗下有5个分公司,津、京、沪、渝、杭8个城市,这些城市有很大的空间和机会。这也是融创谨慎扩张城市的重要的原因。

融创也在控制信托使用比例,降低融资成本。今年融创将不再使用成本超过13%的信用,而去年这一红线比例为15%。融创一度也曾筹备地产基金,但由于成本超出上限而暂时搁置。

据孙宏斌透露,融创目前主要通过现金流以及开发贷来实现杠杆开发。目前公司手持现金约100亿元,销债率(销售额/净负债)接近2。希望未来融资成本可逐步降低。

融创中国执行总裁汪孟德还解释,“公司去买一块10亿元的地,一定是有10亿元的现金才会去买;同时,还会考虑即使销售额下滑30%~40%,我们的现金流完全能够覆盖因此而造成的营运风险。”

[责任编辑:王楠] 标签:融创 房地产 绿城年会 
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