高和资本董事长 苏鑫
4月24日下午，由凤凰网、《21世纪经济报道》、中央人民广播电台经济之声联合主办的“年度华人经济领袖盛典”，在北大光华管理学院阿里巴巴报告厅展开商学院巡讲活动，两位华人企业家均瑶集团副董事长兼总裁王均豪、高和资本董事长苏鑫应邀参加，与北大学子与各大媒体一同分享讨论打造中国经济“升级版”的机遇和挑战。
以下为高和资本董事长苏鑫先生为本次活动致辞文字实录：
各位同学，各位朋友下午好。
首先非常高兴跟大家有一个分享的机会，我也很忐忑，主办方前几天约好，这个话题是中国经济领袖，高和资本刚刚成立三年半的时间，谈不上，又讲中国经济的升级版，我们做的事情好像只是房地产金融方面很少的一部分。
在09年的10月份出来创业之前，是在SOHO中国11年，从普通员工到执行董事，分管营销的业务，人到40岁的时候，总要出去走走。我去了一趟大西北，在广袤的草原下，觉得人到40岁的时候，应该做自己喜欢的事情，创业是最容易得到你想得到的梦想，我那时候辞职了就出来创业了。这跟我们光华管理学院有一定的关联度。再一个我们选择了房地产基金，在当时还是非常新的一个行业。09年、10年上半年住宅迅速发展，我们选择了房地产，去年有幸做人民币房地产基金。我们在做的事情是不是跟中国经济没有关系呢？我想还是有一点的关联度。现在媒体都在讲城市化、城镇化，我把这个话题进行展开。
讲到城市化，有两个问题我们需要思考。首先是城市化和经济发展之间的逻辑关系。媒体上会经常说为什么叫城市化，因为经济发展的动力需要，因为城市化可以促进经济的发展。但是通过我们的研究，我们发现是相反的，应该是城镇，应该是经济带动城市发展，因为经济发展了，让他们有了就业需求，是这么一个逻辑，而不是倒过来。这个对未来中国探讨城市化是非常重要的。
第二个问题，自从李克强总理提出城镇化以后，大家一直在讨论叫城镇化还是城市化？其实从学理上来说只有城市化，在中国特定环境下，我们强调城镇是城市重要组成的单元而已。城市化说到底就是由农业为主的传统乡村社会向工业和服务业为主的工业社会转变的一个过程。跟我们理解的建房子，房地产开发是完全不同的。至少有三个方面的转变，一个是人口职业的转化，一个是产业结构的转化，第三是地域空间的转化。前两个是城市化发展核心的动力，我们最近看到的城镇化会讲人的城镇化，不是简单的房地产，不是简单的建房子，还有许多配套的软性改革，这个非常重要。但是回顾近三十年中国的城市化，有很多的关键词，有很多的图像在我们的脑海里面，无论是城镇、中型城市或特大城市拆迁的现象。我们看到社会许多的矛盾，看到交通的问题，上海是中国地铁最发达的城市，我们看到拥挤的状态。我是环保主义者，我自己没有车，也不挤地铁，我发现北京比上海还厉害。基本上有可能，不是笑话，你进去以后可能从另外一个门挤出来。还有垃圾的问题，农民工的问题，农民子弟再教育的问题，所有的一切都是我们看到的，30年来中国城市化还有很多的问题。
问题出现在哪里呢？未来30年中国城市化是怎么样的一个景象呢？我们可能会越来越听到城市的运营、社区服务、城市静观很多新的词，这里面有很多硬件以外的问题，以前的城市化给我们带来最大的问题，就是城市不适合人居住，城市本身就是适合居住的地方。人聚在一起，人和人交流产生愉悦，以前的城市化恰恰相反。未来我们希望城市回归它本来的面貌，所以说新型的城镇化不是以前30年的城镇化，应该是城市的面貌。北京已经修到六环，大城市交通问题解决不了，是单一的问题。可能我们的路要重建，我们看到的广场跟天安门广场一样，有些广场可能还要大，水是流不进去的，还有很多环境的问题，这些都是城市，中国的城市还有一个特点，都希望路宽，交通是方便了，但路两边的不是很美好了，行人走的时候很不舒服，在长安街有没有好的街铺呢？包括路网的重建，社区的重建，广场的重建。总之从国外的经验可以看到，在疯狂的建设以后，都会回归到城市的本原，追求城市的肃静，特别重建我们看到美丽的天空，看到飞行的小鸟，看到快乐的孩子互相交往，这才是我们希望的城市。
那么对中国一线城市很可惜，我们这个蓝图实现起来有难度。为什么呢？因为在十年、二十年前我们还有大片的土地，在城市中心可以画蓝图，这些土地非常少，一线城市已经率先进入“存量时代”，就是没有核心的土地建房子了。怎么办呢？我们发现其实还有城市重建的机会，“存量时代”我们发现需求不一样了。比方说，我们的商业都是百货公司，现在有酒吧街、有餐饮一条街，还有时装一条街。人的需要发生重大变化，写字楼也是如此，以前写字楼给世界五百强使用的。在07年的时候，我参加SOHO在上海上市，当时最后三个星期都在香港，我最无法接受的不是吃饭，而是在那个大楼待两个小时，我就要出去晒晒太阳，因为所有的楼都是为500强盖的。而中国的蓬勃发展，除了500强还有民营企业，还有刚创业的企业，他们的需求是不一样的。我们写字楼能不能面向他们，植入不同的产品，既然酒店有精品化酒店，艺术酒店，这就是产品差异化在未来是一个趋势。
还有一点，就是中国城市已经过早进入了弥散状态，实际上从效果考虑，为什么城市核心区要聚集呢？聚集并不是目的，因为聚集能创造效益。我们是一个服务机构，我们的客户都在国贸附近，所以我们在这个地方的话，能创造生意的机会，这就是效益。中国的城市发展，在一线城市远不到分离的，当这个中心不是单一的中心，只是一个写字楼，不像公寓、酒店其他服务业在里面，这里面还需要其他东西做，楼与楼之前的连接，香港做的很好。北京和上海还需要很多的修正，楼宇核心商业区的聚集是未来的聚集，在这样的背景来说，作为开发区会有机会，作为政府也如此。我们提出一个概念，就是要有一个好的定义，其实它的本原很简单，就是政府在核心区域没有土地了，怎么办？我需要从里面找到税收，源源不断的税收，楼宇老了就需要改造，城市面貌改变了，最重要的是租金提高了，意味着政府增加了税收，所以楼宇经济在上海乃至北京已经开始被政府所认同。作为投资商来说，它的机会是很大的，虽然核心区域没有土地，楼宇非常多，能不能把老的楼宇进行翻新，以投资创造价值，同样能不能把老的破旧的酒店变成有艺术气息的建筑。做了大量的投资和实践，截至2011年我们在北京三环做了一个收购，还有望京的一个项目，之前很破，非常破，我们做了一些改造，然后就非常生动，红色在中国也非常喜庆，这个楼梯也变得漂亮了，生动了。我们最近在上海最繁华的地段收购了一幢楼宇，之前破破烂烂的，我们给它穿上新装，晚上打着灯光会非常漂亮，以前大堂非常老旧，现在感觉是温馨的，是新品的，但不是豪华的。我们有信心相信中国未来的建筑是精致的，充满艺术气息的，也希望中国未来的城市是宜居的，精品的城市。谢谢各位！
