2013年08月22日 15:42
来源：凤凰商业

“我相信行业、资本市场以及员工们看到半年度财务报告后，将会看到旭辉的平衡性是极好的，高增长、稳健负债、快速发展。”

8月21日，旭辉集团（HK：00884）董事长林中早前的“放言”得到了数据印证——旭辉集团（以下简称“旭辉”）2013年年中业绩报告显示：上半年合同销售额继续强劲增长96%，达71.56亿元，归属于上市公司的核心净利润更是同比大增385%至5.77亿元；每股核心盈利为1毛钱，同比大增285%；另一方面，净负债率下降至67.4%。

核心净利润增长385% 驶入“安全快车道”

公告显示，2013年上半年，旭辉合同销售额同比劲增96%达71.56亿元；净利润同比上升6%，为8.54亿元；归属于上市公司的核心净利润同比大增385%，达到5.77亿元。

此外，前7个月合同销售额同比大幅增长78.6%，达81.6亿元，且7个月合同销售平均售价显著上升，达10025元。

公告还显示，该公司不仅在销售规模上实现大幅增长，增长的质量也有明显提升，其中，毛利率由2012年的23.7%提升1.6个百分点至25.3%，核心净利润率由11.3%提升0.7个百分点至12.0%。

旭辉总裁林峰接受记者采访时说，公司能够得以持续高速成长，驶入“安全快车道”，主要是得益于“三大引擎”的合力牵引作用。

林峰指，三大引擎分别是“高周转的运营引擎、资本市场引擎和合作借力引擎”。

一位熟悉旭辉的知情人士称，该公司是一家以“两高一轻”为特色的中型房企，追求高周转、高去化，“他们拿地后一般会要求8个月内开盘，首次开盘去化率要达到60%，11个月就能实现资金快速回笼周转，这种不囤地不捂盘的习惯帮他们渡过了不少难关。”

该人士进一步指出，该公司的产品战略设计亦与总体战略相适应，分为70%刚需住宅、20%销售型商办、10%改善型产品，“他们内部把这种产品结构简称为‘721’”，定位于“宜居、刚需、买得起”的中小户型市场，迎合了购房者的普遍需求，在政策紧缩环境下，依然有很大的拓展空间。

资料显示，旭辉集团成立于2000年，已连续8年被评为“中国房地产企业百强”，去年11月成功登陆港股，今年首度挺进“2013年中国500强排行榜”。

净负债67.4% 短期无融资需求

上市得到资本市场助力后，“长跑者”旭辉频频进行“中途发力”：5月豪掷47亿落子杭州、6月宣布与绿地携手开发总成交金额达35亿的杭州滨江奥体地块、7月再投19亿深耕重庆、8月上旬首度进军江城武汉并在苏州再添一子......

据统计，今年上半年，旭辉共计购入11块地，应付地价86亿，地上建筑面积约148万平方米。值得注意的是，这11块地中，有6块地是合作开发。合作方分担了一大部分土地款，大大降低了旭辉的资金压力。记者大概统计了一下，11块地中旭辉所承担的应付地价款总计不到50亿。“合作借力，也是旭辉得以驶入‘安全快车道’的一个重要引擎”，林峰分析说。

从时代背景来看，当前房地产行业进入了马拉松长跑途中的后半程，整个行业的合纵连横、资源整合将是大趋势。

此外，旭辉的负债比例亦得到了有效控制。公告显示，截至2013年6月底，公司净负债率为67.4%。林峰表示，旭辉将把这一财务指标控制在70%以内，同时，优化债务结构，即增加长期债比例、增加境外融资比重并降低融资成本。

“我们认为现时的净负债比率正处于合适的范围，与我们的营运相匹配。我们的债务结构得到了改善，归功于较长的债务年期及非银行借款所占的比例下降，我们会利用更多离岸贷款及减少境内非银行贷款比例，延长平均负债年期，并增加长债比例，继续减低借款成本”。

对于未来是否会进一步扩大贷款规模，林峰表示，将视乎公司的发展和资金需求而定，公司会维持一贯审慎的财务政策，在保持业务迅速发展和风险管理中取得最好平衡。

林峰还表示，公司当前手握70.5亿现金，短期之内无融资需求。

上述知情人士分析称，基于旭辉去年年末45亿现金余额、今年上半年71.56亿的销售收入、上半年现金余额70.5亿、合作开发模式带来的成本分解以及较长的土地款支付期，“我们判断旭辉的现金流应该很充裕，没有支付压力。”

“对投资者来讲，有没有安全边界是很重要的，我认为运营、资本市场和合作借力这三大引擎就是驱动旭辉持续高成长的安全边界。”一名姓赵的港股投资者对记者分析称。

赵先生是一名资深的价值投资者，长期关注一些市值不大、估值偏低但成长性又很好的上市公司，上市不到一年的旭辉是他的重点关注对象之一。

估值低成长快屡受机构青睐

与赵先生持相近看法的还有不少实力机构。

花旗银行早前便曾发表研究报告指出，旭辉市场定位佳，主力发展一二线城市销售，业务扩展得宜，加上估值吸引，故予“买入”评级；该行预测，旭辉2012-2014年盈利复合增长率达52%，为行业中最高。

今年4月，旭辉成功完成近3亿美元的首次美元债券发行，标志其上市后的经营表现已初步获得境外资本市场认可。

汇丰5月底发布的一份研报亦称，“我们相信旭辉在境外资本市场建立起自己的业绩记录，旭辉会被市场重新评级。”

该研报分析指出，旭辉采取聚焦一二线城市的全国布局策略，于一线城市所拥有的土地储备比例系同业最高，“这在我们看来，对投资者来说是利好的消息，因为一线城市的土地是越来稀缺的。”

7月，旭辉与6家国际和本地银行签订了一项为期3年、总额为1.565亿美元的银团贷款协议。这是旭辉继成功IPO、发行2.75亿美元优先票据后，获得的又一笔融资，也是旭辉首次获得规模性海外银团贷款。

业内人士指称，这反映出旭辉得到资本市场和重要机构投资者的持续认可，亦反映出金融界对旭辉未来业务方向及发展前景充满信心。

林峰表示：“与多家银行签订银团贷款有效拓宽了旭辉的海外融资平台，进一步优化了财务结构，并为公司的未来增长提供了强有力的支持。 ”

“综合多方消息来看，相对于持续保持的高复合成长率而言，我个人感觉目前旭辉是相对低估的，财务比较稳健，发展又比较快，而股价却还没有把这些优势充分反映出来。”赵先生对记者谨慎分析称。