存量改造正当时 运营能力成资产盘活关键

进入11月，存量资产改造再度掀起行业关注的热潮。11月7日，国家发改委发布关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见，支持民间投资项目参与基础设施领域REITs试点，引导民间投资积极参与盘活国有存量资产。

11月16日，国家发改委再度在新闻发布会上表示，鼓励民间投资以多种方式盘活存量资产。在发行基础设施领域REITs时，对各类所有制企业一视同仁，加快推出民间投资项目。

实际上首批公募REITs试点自2021年6月正式推出，至今已有17只公募REITs上市。撬动存量经济大时代早已到来。

如何充分挖掘存量资产价值，盘活扩大有效投资，让REITs在盘活存量、提质增效等方面发挥重要作用，实现存量资产和增量投资的良性循环成为了今年热议的话题。

01存量改造时代到来

我国经济从高速增长迈向高质量增长阶段，城镇化水平不断提高，过去依靠房地产、基建投资拉动大开发时代将过渡到存量经济时代。

克而瑞数据显示，2022年上半年，全国百城商品住宅库存量达到了60726万平方米。另外，全国一线及强二线重点城市商办库存量超6900万平方米。

与此同时，增量开发的利润水平合理回归，日渐萎缩的土地供应及日益高涨的地价，增量市场向存量市场转变是大势所趋。诸多房企早已开始了新尝试，其中产业地产、商业地产、长租公寓等存量细分领域成为了新的发力点。

中央大力支持各类企业参与租赁住房的开发与运营、鼓励存量物业进行盘活推动REITs落地，资产证券化使得房企开始了增量开发与存量运营两条腿走路。

02资管模式下考验运营能力

然而，资产管理的价值是由改造运营后能产生多大的租金回报，能否实现较高的回报率来决定。一旦存量资产进入资本市场，定价主要取决于资产收益的高低。

存量市场的逻辑已向“复合型管理收益”变化，需要通过精细化管理获取管理费收益及利润分成。无论是房企还是其他市场参与者，要跨越到资管模式，都要考量如何提升资产估值，这非常考验运营能力。

其中涉及对行业周期的精准把握，需要寻找可改造的资产标的，实现最佳投资窗口期入场；能获取稳定长期资本的融资能力；并且提升资产管理的核心能力，同时借助资本化手段实现项目推出，打通资管业务闭环。

企业想要实现资产管理的价值闭环，归根结底还是“管”的能力，需要具备优秀的运营管理能力，打造优质资产，从而获得资本市场的认可，才能获得资产的溢价。

03优质资管运营商并非简单圈地建设

因此，越来越多的资产持有者需要能挖掘运营价值、深耕细作，实现稳定收益的资产管理运营商的助力。蜜蜂科技BEEPLUS正是资产管理运营商的典型代表，多年来在轻资产模式下，已为多家企业进行存量资产改造业务，促使存量物业焕发活力。

众所周知，存量物业改造相比新建物业困难不止一倍。最大的难点是项目前期定位和产品设计，直接关系到物业后期的招商和运营。

蜜蜂科技BEEPLUS秉承“为客户创造价值”的理念，通过标准化的研判流程来实现项目精准定位，基于人口、交通、客群、消费力、竞争环境等多重因素进行全方位的研判，解决产品痛点，专注差异化竞争，从源头开始为客户创造价值。

以澳门国际产业发展中心项目为例，蜜蜂科技BEEPLUS和大横琴集团在前期沟通中，着重关注了澳门的最新定位、最新产业发展需求，以及合作方大横琴（澳门）有限公司自身在澳门的发展目标。

得益于此前双方合作打造的珠海大横琴&BEEPLUS产业中心，入驻企业超半数是澳门企业，其深谙澳门企业和人才所喜爱的办公场所。因此在规划澳门国际产业发展中心项目，蜜蜂科技BEEPLUS以创新产业办公为载体、以社群服务为纽带，重点聚焦科技产业，关注大健康、现代金融等新兴产业，促进产业加速集聚，吸引更多人才。

轻资产模式下，将存量物业改造成产业载体，不是简单圈地建设做服务，运营商在设计建造之前就必须想清楚要做什么产业。这正是蜜蜂科技BEEPLUS所擅长的，在项目启动前，旗下的运营招商团队就围绕年度核心数据指标，深耕盘活当地资源，支撑项目在开幕后短期快速提升入驻率。并在开发阶段与客户沟通，然后量身定制，当企业搬进去时已经完全是租户的标准。对于打造产业载体而言，能有效提高产业集聚度。

04优质资管运营商追求可持续回报

存量市场的资管模式注重长短期平衡，长期资本回报就包括经营性收益、资产增值收益以及资本性收益等。对于资管运营商而言，需要以“价值投资”、“绝对收益”为考量，追求长期可持续回报。

蜜蜂科技BEEPLUS打造项目时，旨在构建产业链，做好企业服务和产业服务，吸引优质企业落地，伴随企业成长，在区域产业补链、强链、延链、增链、稳链上发力，推动区域经济实现高质量发展。

例如其在广州珠江新城打造BEEPLUS广州IFC产业中心，吸引了多家优质互联网新经济企业落地，包括小红书、豆瓣、虎扑等。小红书广州分公司团队初始入驻只有三个人，如今扩增至近百人规模，这些年，蜜蜂科技BEEPLUS持续为小红书提供优质服务，因此今年双方也签订合作协议。豆瓣入驻4年，也一直和蜜蜂科技BEEPLUS保持良好的合作关系。

蜜蜂科技BEEPLUS践行“以客户为中心”的理念，不断挖掘客户需求，持续更新产品线，满足客户差异化需求。同时，为了更好助力企业发展，其竭尽全力解决入驻企业技术、资金、人才、市场等问题。蜜蜂科技BEEPLUS根据行业特点在前期导入资源，多年累计服务超过1400家客户资源库，以及战略合作中心形成的60家战略客户群，加上数千家潜在客户池，形成一个产业的服务网络。

05优质资管运营商提升资产NOI

砸钱可以做硬件，但做软件服务却很难。运营能力很大程度决定了存量物业改造的盈利周期，需要从项目全局出发，通过运营提升资产坪效、控制成本，全面提升资产的NOI，带来资产估值的增值。

蜜蜂科技BEEPLUS重点关注控时间和控成本，有效管理业务风险点，用数据做出最优决策，最终提升资管运营NOI指标，放大资产溢价。经过蜜蜂科技BEEPLUS定位改造、招商、精细化运营后，项目坪效可达改造前的两倍，改造投入5年IRR可达26%。

深圳瑞思&BEEPLUS产业中心前身为商业裙楼，多年以来经营状况一直未达到业主预期，但经过蜜蜂科技BEEPLUS专业团队的定位、策划、设计、改造、运营，开业不久即创造出“入驻率100%”的好成绩。在蜜蜂科技BEEPLUS精细化运营下，吸引大量高端客户、高成长型产业入驻，盘活了项目人气，形成新兴产业集聚优势。

对于资产持有方来讲，全方位托管是一种投入更低、收益更稳健的合作模式。蜜蜂科技BEEPLUS在运营成本上具有很大优势，提供全生命周期陪伴式服务，相比较不少运营商只介入后期运营管理，前中期的顾问服务如：整体定位咨询、产品设计、技术咨询等皆囊括。

既实施行业内领先的费用预算精细化体系、标准化新项目筹备开业体系，得以快速地复制品牌，提高筹开产业中心的速度和精度；又在运营时提供标准的五星级酒店的一流服务，运用自主研发的智能化系统，并每月组织数十场社群活动，提升入驻企业的办公体验。

当资管行业进入纵深发展阶段，输出品牌与运营能力的轻资产模式逐渐凸显优越性。蜜蜂科技BEEPLUS在资管赛道上已通过轻资产模式，建立起存量资产改造的全产业链的一条龙服务能力，以客户为导向，不断去理解市场和客户需求变化，在领域精耕细作，在提升物业租金水平和出租率的同时，实现资产的保值，增值，以及为后期资产的退出提供可能。

蜜蜂科技BEEPLUS将创新管理运营模式，有效盘活各类存量资产，为人才引进、产业发展、经济转型提供赋能支撑。(通讯员/风晴）

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