杨振：空间生态的设计者—赫斯科英国城市更新案例研究

we read the space，and predict the life style。我们阅读空间，预测其生活方式。

Bill Hiller—《空间的社会逻辑》

在疫情及电商的严重冲击下，越来越多的商铺、办公、厂房空间被空置，伴随着杂乱的业态和缺乏规划的交通，这些碎片化的消极空间场景正在逐步的使我们的城市失去活力，居住者也很难感受到城市应该带来的温暖和归属感。全球著名的商业建筑设计公司赫斯科认为，通过城市更新能够有效的提升城市空间的质量。城市的更新需要政府法律法规、城市管理者、运营者、设计规划者、使用者多方共同的努力，才可能塑造有生命力的空间生态。但作为设计参与方，赫斯科还是希望成为各方元素的承接和空间生态的转化者，通过专业能力为使用者提供有温度和可持续发展的城市空间。

我们通过赫斯科多年来在国内外优秀案例的分析和介绍，总结出一些城市更新的经验和教训供大家探讨。首先，城市的基本功能是为居民提供安全的居住场所，以及完成商品交换，共享城市公共功能的场所，包括文化、教育、医疗等功能，同时又能够体现出区域的自然，经济及历史文化特征的场所。中国传统的城市规划基本元素是基于家族为单位的合院建筑，但随着经济的快速发展及家族概念的快速瓦解，快速的城市化进程给我们带来的是城市的发展和建设千篇一律，缺乏文化和历史的延续性。赫斯科在英国主持了众多的城市更新项目，特别是通过商业及休闲来带动城市的更新，包括英国雷丁市中心更新项目，伯明翰中央火车站，伦敦的维多利亚火车站及Angle等商业休闲项目都是非常好的城市更新的案例。

雷丁商业项目：商业及休闲空间生态打造带动城市更新

英国雷丁城市更新项目为城市提供了一个购物，休闲及交往中心，以此提升城市的活力，实现城市的更新。

英国雷丁城市更新项目

该项目共76000平米，引进了House of Fraser, Debenhams等主力中端百货，电影院，餐饮休闲，也包括苹果店等轻奢品脾共80多独立店铺品牌。

运河两岸休闲场景

商圈的组织形式是主力店加商街的模式，这种布局为项目更新预留了十分有利的条件，特别是关于主力店的更新，目前正在进行娱乐综合体替代传统百货 House of Fraser，同时增加居住公寓等方面的改造。

项目总平面图

在城市设计层面和现有的城市高街实现了有效的的连接，且在空间动线规划上十分高效。

高街商圈内景

商业广场的沙滩酒吧节

雷丁城市更新项目将积极的广场空间与河流两岸休闲元素进行有效结合，其中包括电影院，酒吧，餐厅等休闲元素，整个项目充分利用广场空间来打造城市节庆，如沙滩酒吧等。同时该项目雇佣当地的艺术家对建筑的外立面展示进行了丰富的创造，大大增强项目的归属性。在停车的处理上，雷丁城市更新项目大胆的使用立体停车楼及屋顶停车，解决了传统商业混乱的地面交通体系的问题。

伯明翰中央火车站：城市客厅空间生态

伯明翰中央火车站综合体包括车站出发厅、商业、酒店及停车楼，赫斯科作为商业规划设计师及实施建筑师，在规划的时候充分考虑伯明翰中央火车站综合体和城市的连接关系，将其打造成为伯明翰的城市客厅。

伯明翰中央火车站综合体项目

伯明翰中央火车站综合体项目人流量达到每天6万人次，在节假日可达10万人次。但想要把流动性较高的人流转化为消费力，还需要找到与之相应匹配的商业内容。在整个项目中，商业面积为5万多平米，以JOHN Lewis为主力店，共有70个独立店铺品牌。由于John Lewis和火车站快速流动的人流匹配度不够充分，目前John Lewis正在调整为休闲及办公业态。

项目和城市的关系

通过人流量对比可以得出，可传播性的建筑或者空间在城市更新中起到越来越重要的城市地标作用。人流，业态及空间必须相互匹配组合成生态才具备生命力。

城市客厅

John Lewis主力店及人流热力图模拟

伯明翰中央火车站综合体项目从城市层面进行考虑，作为城市的一部分，特别是主力店，要具备可分期更新的空间规划。

通过案例研究，我们认为城市更新需要注重以下五大方面：

一 城市产业发展定位及功能规划

城市片区发展定位及功能配比对于城市更新是首要思考的核心要素，片区内人口、住宅、商业、休闲、产业等配比的关系尤为重要。这个配比本身就是一个生态，只有能够起到相互促进才可能进行可持续发展，而不是变成产业内卷，导致消耗式的发展。例如片区步行范围内的商业承载量常规情况下，个人商业休闲面积在1-1.2平米/人。但是我们的规划往往会忽略这一点，造成的结果就是新业态及配套没有合适的空间，而原有的业态却造成大量的空间的浪费和内耗竞争。

每个城市空间要有自己的清晰定位，要明确片区的产业及社群支撑，使各个功能的配比和人口特点及消费特点匹配。随着疫情和电商的发展，零售业态受到非常大的冲击，所以在城市更新的过程中，可以优化其内容，例如：赫斯科的雷丁及伯明翰项目，都存在着将零售商业调整为休闲，办公及公寓等片区所需业态。

打造多功能城市社区生态，比如商业、产业、办公、居住、文化娱乐、艺术、休闲等。

二 城市基础设施，交通及慢行交通系统打造

智慧社区的基础设施打造：通过基础设施改变城市的形态，自然力、电力、计算力、城市大脑的城市基础设施会大大提高城市的效率，改变未来的城市形态。城市大脑的提出者王坚说过，‘因为你会突然发现，经过一百年，计算力像电力一样在彻底改变城市所有的形态’。

打造宜人的慢行系统，提升桥下空间的使用效率。

打造高效的十字路口交通系统（可参照伦敦摄政王街和日本的案例）。

新的交通方式: 目前的连结到达各层及店铺的交通方式并不是最高效的连结方式。以前的消费方式是需要经过连续的商业店面，商业的价值才会体现的更佳。现今，新的商业空间将更多以组团或者Village形态出现。

交通的组织及节点，高效立体/智能停车场的使用将会大大提升城市广场的空间场景。

三 城市的形态学及城市空间研究

Kevin Lynch在” 城市意象”一书中将城市元素分为五要素，分别是道路、边界、区域、节点、和地标。 道路和边界比较简单易懂， 对于城市的区域、节点和地标的定义值得我们进一步的理解。城市区域是指具有一些个性鲜明的共有特征且易于被人们所感知的区域。城市节点：其定义可能是一个广场，也可能是一个城市中心区或者作为城市结构和功能的转换区。地标: 城市标志物最终的特点是：“在某些方面具有唯一性”或是“令人难忘”。总的来说，每个片区的城市更新都需要我们考虑到以上的元素。在城市更新中，分为城市设计层面的还有建筑设计层面，下面的一些建议供大家参考。

城市设计层面：

增加城市积极空间，活力空间（运动公园），灰空间的打造，减少消极空间。

城市节点将和共享中心结合，可以实现快闪、情景演出、城市节庆等。

低碳社区、城市农庄和加大能量中心，依赖公共交通。

社区地标及社会文化精神地标的打造。

建筑场景层面：

打造立体社区的多元性生态，屋顶的休闲场景，零售组团，强调根据圈层组织消费空间的布局和消费场景。

多元化的空间的组织形式，包括峡谷瀑布、三明治、海绵的组织形式。

立体社区的打造，屋顶空间将成为价值最高的空间，核心是解决好首层和屋顶的连结，其连接形式（现有建筑）如下：

外挂电梯或者坡道直达楼顶

多多增加增加灰空间，首层到二层的灰空间及自动扶梯

探讨部分封闭盒子调整为开放街区，就像人一样，我们需要毛细血管，才可能有活力。

四 低碳及可持续发展的诉求,低碳,文化的延续性

低碳的可持续性

文化的可持续性

经济的可持续性

处理好和城市肌理的关系

对阳光、绿色、天空等自然元素的向往是人类的基本诉求，大自然具备非常好的治愈功能

五 有活力的城市空间生态打造

通过以上的案例分析，我们可以看到通过打造商业休闲中⼼，交通枢纽城市客厅，产业聚集，绅⼠化运动等都可以带动城市更新的进程，但核⼼是根据现有的城市⼈⼝，产业⽀撑，未来发展定位等制定出适合城市产业及功能的商业休闲发展定位，然后通过优质的空间规划和设计，并通过⻓期运营来共同打造空间⽣态，之所以我们称之为空间⽣态，是因为各元素之间必须相互促进发展才可能实现有活⼒的可持续发展，绝不是破坏内卷式的城市建造，这也是我们做城市更新的⽬标。

杨振博士

杨振，Haskoll赫斯科中国董事总经理、英国建筑及城市设计博士、中英商会基础设施及房地产组（前）主席、国际购物中心协会资深会员。Haskoll赫斯科作为中国城市更新领域的头部企业，在空间生态设计与运营方面发挥了举足轻重的作用。

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