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黄俊灿：金地3年内实现千亿

2011年07月05日 11:13
来源：21世纪经济报道

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3月18日，金地集团2010年度业绩会前，金地总裁黄俊灿接受了本报独家专访。这是去年7月履新金地集团总裁以来，黄俊灿首次接受专访。作为1971年出生的少壮派代表，黄俊灿2010年临危受命，带领金地高管团队，在上半年仅有不到50亿销售额的情况下，下半年实现大反转，全年录得销售额283亿。

尽管2010年金地业绩亮丽，净利润达到27亿元，但金地283亿的销售额比之万科超千亿、保利667亿的规模，差距还是很大。以凌克、黄俊灿为首的金地高管团队提出了以住宅业务为核心、以商业地产和金融业务为两翼的发展战略。据黄俊灿透露，未来5年，商业地产和房地产金融业务将分别相当于再造一个金地。以此推算，金地将在3年内实现千亿。

应对调控，金地谋求快速周转

《21世纪》：今年以来，楼市调控越发严厉。在限购令下，很多需求消失了，这对公司的影响是否很大？金地将采取哪些应对和调整策略？

黄俊灿：金地布局全国，且77%的土地储备分布在二三四线城市，受限购的影响有限。

相对而言，别墅和豪宅受调控影响较大，因为这些产品的客群相当大程度上都已有多套房。金地一直是做中高端的产品，今年我们会尽可能多推出一些受调控影响较小的产品，公寓和洋房产品大概占86%，别墅、类别墅产品不到20%。

2011年公司在建面积约800万平方米，新推盘面积达到324.2万平方米，前两个季度计划推100多万平方米，后两个季度各推100万平方米，我们将采取灵活的销售策略，把不受限的那部分客户尽量争取过来。

《21世纪》：公司目前有四条产品线，似乎有标准化趋势，也提出了快速周转，是基于调控带来的销售压力考虑吗？

黄俊灿：不是因为今年市场不好了才提出快速周转，而是因为以前周转率偏低。金地的总资产、净资产排名靠前，但销售额排名却相对落后，资产周转率应该有提升的空间。去年开始，金地和外部咨询公司合作，统一了金地自己的开发语言，定义每一类客群和产品，借助产品线对开发效率的提升加快资金周转率。未来3-5年，金地项目从拿地到开盘的周期将大幅缩减。

《21世纪》：当前的调控政策包括货币紧缩、限购等，你认为哪类政策的影响最大？

黄俊灿：政策多元，是一个叠加效应，限购短期内难以改变；1000万套保障房，每套60平方米，一年就是6亿平方米，相当于商品房一年的销量。我认为调控的目标是达到一个合理结构，也就是商品房、保障房、廉租房的结构基本合理。十二五规划提到保障房覆盖面达到20%，这个方向目前看来是对了。

房价很难暴跌一二三线城市分化

《21世纪》：目前经过几轮的加息和利率调整后，公司今年的资金成本是否有所上升？在融资方面有何计划？年报中提到今年将加大项目股权融资，具体如何操作？

黄俊灿：资金成本确实有所上升，但整体变化不会太大，新增贷款部分成本增长不会超过10%。我们预期2011年银根收紧，不过公司目前现金流安全。截至2010年12月31日，金地货币资金余额136亿，银行借款余额243亿，公司净负债率60%左右。今年我们将以收定支，根据销售及回款情况，确定拿地规模及其他资本支出。

《21世纪》：今年计划拿多少钱增加土地储备？年报中提到公司有计划在旧城改造等领域突破，这是否意味着拿地方式的改变？

黄俊灿：今年预计投资金额189亿。在拿地和投资方式上，希望多拿一些旧城改造及一二级开发联动的土地，旧城改造将是地产商必须具备的能力；另外就是合并、并购方式，金地目前40%-50%的土地储备是通过类兼并方式获得，未来还会加大力度。

《21世纪》：金融系统的紧缩，对房地产行业的支持突然变小，你认为是暂时的还是长期的？利率不断提升，再加上限购的叠加效应，是否意味着房地产业进入了下行通道？房价下跌将大规模发生吗？

黄俊灿：紧缩的金融短期内不会改变，但是否长期存在还需看市场发展及调控效果。在紧缩环境下，房企现金流面临更大的挑战，体量小、资金压力比较大的中小型房企将可能退出市场；规模化、资金实力雄厚的房企将整合市场，优化业务结构，并有可能延伸到住宅以外的相关产业。

整体而言，近期中国的房地产市场供求关系并未发生根本改变，依然是供小于求的局面，房价不会出现暴跌。具体地，一线城市，随着调控政策的逐步落实，房价会回归至合理水平；重点二线城市刚需比例大，房价会出现一定波动；三四线城市房地产市场还处于快速上升的阶段，受政策影响较小，不会出现大规模的降价情况。

房地产金融向产业链上游延伸

《21世纪》：金地去年成立了新的房地产金融业务平台稳盛投资，具体的规划是怎样的？

黄俊灿：介入房地产金融领域，表明金地的核心竞争力在往产业链上游延伸。

稳盛投资基金目前是金地与一些财务顾问公司和私人银行合作募集资金，投资于房地产开发。未来5年，我希望稳盛投资的规模能达到600亿，今年的目标是50亿。

《21世纪》：今年国内融资收紧，金地是否考虑做更多的境外融资？

黄俊灿：2011年我们会继续落实去年开始的美元基金，发起多只人民币基金、夹层基金以及社会型基金。会看看保障房基金领域有没有机会。境外融资也会关注。

《21世纪》：向房地产金融业务延伸，是否担心实业（住宅、商业地产开发）空心化？

黄俊灿：金融如果没有实业是做不起来的。稳盛投资将为金地的住宅和商业地产业务提供资金支持，金地希望深入挖掘住宅地产、房地产金融、商业地产三者的联动价值，商业地产以后每年占到集团总投资额的20%，5年内将再造一个金地。

《21世纪》：金地房地产基金的收益率如何？你希望或者说预计未来房地产金融业务的利润占到集团多少份额？

黄俊灿：稳盛投资的业务目前仍处于起步阶段。预计5年后稳盛投资的利润额占公司总体利润水平达到20%左右。

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[责任编辑：苏玮] 标签：黄俊灿 3年内实现千亿产品

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