国内首只真正意义上的上市REITs--越秀房产信托基金（00405.HK，下称越秀房产基金）于2015年8月24日召开基金单位持有人大会，以97.29%的赞成票，通过以人民币26.272亿元收购上海浦东竹园CBD核心地段的优质物业宏嘉大厦，这是越秀房产基金自2005年上市以来，首度在广州以外的区域实现资产收购，展开扩张步伐。

越秀房产基金主席刘永杰表示，这次收购为越秀房产基金首次对外收购，是基金扩展广州以外地区业务的第一步，展现了基金在中国其它一线城市扩张的强大实力，以及成功寻找并从第三方收购的卓越能力，开辟了基金在广州的强劲市场外的上海新据点，分享中国主要金融及商业枢纽的增长潜力。本次基金单位持有人大会获得通过，表明了单位持有人对本次收购交易的认同，对基金发展战略的认同。

2015年，正值内地REITs发展踌躇之际，作为香港资本市场最受欢迎的REITs之一的越秀房产基金成功实现跨区域收购，基金管理人越秀房托资产管理有限公司（下称“越秀房托”）三位一体的创新管理模式与低成本融资策略，为内地REITs的发展提供了值得借鉴的先进经验及样本。

越秀房托板块是广州最大国有企业——越秀集团内同时具备房地产属性和金融属性的一个板块，它以房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust ，简称REIT)为核心产品，首度实现中国商业地产以REIT形式持有商用物业，并通过与越秀地产互动，开创了“开发+运营+金融”的轻资产运营创新模式，极大释放了商业地产发展的增长潜力。

异地扩张，首航选址上海滩

在本次收购前，越秀房产基金持有白马大厦、财富广场、城建大厦、越秀新都会、维多利广场、广州国际金融中心六大商业物业，均位于广州核心地段。此次拿下上海宏嘉大厦，是越秀房产基金首次在广州以外的区域实现布局。

2015年上半年，越秀房托在北京、上海等地考察了多个项目，并按照基金收购要求进行了审慎的评估。重点对上海自贸区内具有金融业“集聚效应”、具备抗风险能力、拥有巨大发展潜力的商圈内的甲级写字楼进行了研究和跟踪，并最终锁定了本次收购标的。

资料显示，上海宏嘉大厦位于上海浦东新区福山路388号，距离小陆家嘴中心区仅2公里。项目交通便利，周边多条轨道交通汇聚，毗邻2、4、6、9号线世纪大道站及6号线浦电路站，至虹桥机场、浦东国际机场仅需45分钟左右车程，是上海竹园CBD区域难得一见的高品质写字楼。项目建成于2010年9月，总建筑面积为62140平方米（含地下车库），可出租建筑面积为59529平方米（其中地上部分为46026平方米）。截止今年6月底，项目写字楼出租率超过99%。

跨区域收购首选上海宏嘉大厦，是因为项目的租赁回报率存在的巨大潜力。越秀房托负责人表示，在金融业聚集及上海自贸区概念下，竹园写字楼需求强劲，随着未来上海金融交易广场、世纪汇等项目入市，将进一步推动竹园快速发展。根据市场顾问报告的资料，竹园商贸区的租户分布与小陆家嘴相似，特点是多为金融及证券公司，拥有高品质的租户组合，齐集大型本地及跨国企业租户，从而将进一步提高越秀房产基金物业租户组合的整体素质。

数据显示，2015年第二季度，宏嘉大厦写字楼平均租金为人民币7.68元/平方米/天，较竹园甲级写字楼平均租金人民币7.3元/平方米/天高5.2%，尽管租金表现在区域内领先，但相比邻近的小陆家嘴平均租金人民币10.7元/平方米/天，尚有一定的上升空间。由于项目66.6%的低租金租户集中在2016~2017年到期，预计续约与新签将带来新一轮租金提升，从而提高本次收购的回报率。

优化配置，跨区整合提升分派能力

对于此前业务范围聚焦在广州的越秀房产基金而言，此次收购意味着基金不仅降低了单一区域布局所隐藏的风险，同时进一步提高基金的分派能力。

越秀房产基金相关负责人表示，随着国内宏观形势的变化，使得物业市场出现了一些机会。基金原有的六个物业全部集中在广州，有一定的区域风险，需要积极探索降低风险措施。值得注意的是，在收购完成后，越秀房产基金将委托广州越秀资产管理有限公司上海分公司为项目提供租赁代理服务，该公司目前为广州国际金融中心写字楼的租赁代理商，在其管理下，广州国际金融中心写字楼的出租率从2012年6月中旬的60%大幅提升至今年年中的93.68%，在招商、营运、客户关系管理、服务品牌塑造等方面具有丰富经验。

本次收购获得资本市场的积极评价，根据中银国际房地产分析师的预测，本次收购标的资产价格的无杠杆收益率为4.9%，预计此项收购净增厚2015年和2016年预期每基金单位分派0.4%和3.3%，考虑到收购所带来的增厚作用，将越秀房产基金的目标价上调3.6%至5.15港元，与8月17日的收盘价4.29港元相比，有20%的上涨空间。

越秀房产基金相关负责人表示，随着资产规模的扩大，基金接下来还将继续实施积极寻觅、审慎决策之投资策略，主要在上海等一线城市的核心区域物色具有成长性的优质物业项目，同时考虑越秀地产及第三方的优质物业，为基金单位持有人带来长远稳定的投资收益。

业务协同集团化优势已然显现

越秀房产基金的最大基金单位持有人——越秀集团，目前下辖越秀地产、越秀交通基建、越秀房产基金、创兴银行等四家香港上市公司，并设有广州证券、广州期货、金鹰基金等证券金融产业公司。旗下相关金融业务已经或拟将进驻上海，如：银行、证券、期货、融资租赁等，这些关联公司未来将优先考虑进驻宏嘉大厦，在突显集团化优势的同时亦提升物业的回报率，达到业务协同效应。

目前，越秀房托正在办理宏嘉大厦更名为越秀大厦的相关事宜，在完成交接后，还将实施一系列的提升计划，拟将宏嘉大厦尽早培育成为越秀集团全国性战略的又一基地。

长期持有稳步实现资本增值

REITs作为房地产领域一项创新性金融产品，其特点为长期持有带来稳定收入来源的不动产，向基金投资者提供长期、较稳定的回报。除谋求租金收入外，还争取持有不动产物业的长期资本增值。

越秀房产基金此次收购宏嘉大厦，将会长期持有该项目并逐步展开提升计划。

在经营提升方面将引入金融类企业如银行、证券等，在优化租户结构的同时提升出租率，并保持租约的稳定性。加强中介关系管理，与各大中介代理商保持密切联系，加强宣传推广力度，丰富客户资源。全力做好续租、新租工作。16、17年到期面积占比分别为33%和34%，做好新租续租工作，将较大的提升项目整体租金。此外，管理人还将提升服务质量，持续为工作人员提供专业培训，加强租户关系管理（日常维系、风险租户预警、重点租户培育）。

在资产提升方面将在合法合规的前提下，优化物业空间结构，提升可出租空间，改变或增加用途，使物业交通更为便利。提前对租户进行访谈及满意度调查，对于客户集中反映的问题（如设备设施使用等）进行改造。

在财务提升方面将继续采取稳健的财务策略，优化项目的债务结构，降低融资成本。

低成本融资能力是越秀房产基金能持续获取优质项目的必备条件。今年上半年，基金的平均借贷成本由2014年末的4.46%下降至2015年中的4.06%，远低于国内房企的融资成本。这一方面得益于公司长期以来稳健的财务状况，穆迪和标普两大国际评级机构分别维持越秀房产基金Baa2及BBB投资级评级，另一方面，基金背靠至今成立30年、广州最具实力的国有企业越秀集团，雄厚的股东背景让越秀房产基金获得持续性的低成本融资优势。

这种长期持有，在经营、资产、财务方面稳步提升的运营管理模式使越秀房产基金成为优秀的REITs。正因如此，越秀房产基金备受投资者追捧，基金股价自2009年起涨幅超140%，远高于恒生指数同期66%的涨幅。

三位一体，创新商业运行模式

在越秀房产基金能长期给予股东高回报的背后，是越秀房托独树一帜的“一体化”商业运营模式，即：“资产管理与基金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产管理一体化”。在其作用下，上市十年来越秀房托凭借丰富的市场经验，高效的商业管理模式，优秀的客户服务，不断优化租户结构、提升物业价值，引领行业发展。2012年至今，除了当年刚收购的广州国际金融中心外，越秀房产基金旗下的另外五处物业出租率一直维持在92%以上，其中白马大厦更是多年保持100%出租率。以“优质物业+专业运营=高租金+高出租率”的表现，成就行业标杆。

以商业经营与物业管理为例：批发业态的领头羊——白马大厦，位于广州火车站商圈，被誉为“中国十大服装批发市场”、“中国服装品牌孵化基地”。面对市场挑战，白马大厦通过硬件升级、品牌升级、创新营销、电子商务等四大举措树立行业典范，并成就了歌莉娅、哥弟、凯撒等著名服装品牌的快速发展。2014年白马大厦的估值43亿元，较2005年底上市时增长72%。

此外，越秀房产基金还通过对旗下物业有计划的资本性改造与业态调整，推动物业租赁回报的增长。以位于广州市天河商圈的维多利广场为例，在越秀房托的主导下，于2014年9月成功转型并重新命名为VT101。通过调整业态、优化布局，陆续引进UNIQLO（优衣库）华南旗舰店、全球知名运动品牌adidas、时尚腕表品牌Swatch以及最文艺的美食品牌探鱼等主力商户，带动项目出租率从2014年中的86.4%大幅提升至2015年中的99.8%，营业收入同比大增39.1%。

优质写字楼项目，城建大厦、财富广场、越秀新都会均位于地铁交汇的商务核心之地，三大项目以服务创新提升客户黏性，包括财富广场“易捷屋”、“城建大厦6M”服务、越秀新都会“星服务、新体验”等三个服务概念均立足物业服务提升，并同步微信服务号，提高了服务的精细化与效率，引领行业先河。好口碑带来好收益，三大项目在出租率保持高位稳定的情况下，租金水平屡创新高。城市地标——广州国际金融中心2014年创建了以微笑、高效、专业、 安全、定制、共享为核心价值的《6S星钻服务体系》及《地标性超高层建筑安防管理体系》，全面提升服务体验，从而树立了中国商务地标的新高度。

2015年，是越秀集团成立30周年，也是越秀房产基金上市的10周年。越秀房托积极应对市场变化，战略先行，运营稳健，令越秀房产基金得以持续提升资产价值及租金收益，并维持分派持续稳健增长。

此次成功收购上海宏嘉大厦，为越秀房产基金打开了全国化布局的大门，并有望为投资者带来更高的回报。海通证券研究报告显示，REITs的长期回报甚至高于股市，随着内地REITs发展提速，REITs有望成为除股票、债券、货币以外的第四大金融资产。展望未来，越秀房托仍将开展多项资产提升计划，进一步改善营运效率和营商环境，形成强大的融资能力，进而不断收购优质潜力资产，在中国商业地产REITS进程中成为国际一流的专业化资产管理机构。