主持人：大家好！非常高兴今天邀请到长江实业地产投资有限公司董事郭董。众所周知2011年誉皇殿一期入市迅速得到了热卖，您能简单介绍一下销售情况吗？
郭董：在2011年我们第一次推出誉皇殿大概190套的房源，市场反响比我们想象的要好，大概一个月的时间把所有的大宅都卖完。

主持人：近期要推出第二期的产品，第二期产品大概的定位在什么方向？
郭董：第二期会跟第一期的整体设计概念差不多，我们采取一个新法式古典的设计方案，会结合欧洲方面比较流行的法式设计，再加上现代的技术，以及里面的材料选配。跟上一期来说我们会提高大宅的园林设计，上一期比这一期所在的地段有很大的区别，这一期我们整个园林设计比上一期有所提高，这一期我们会有两个主要的湖景，每一个小区都有特殊的园林设计，再加上个别的小花园，配合整个环境，我相信除了内部的设计加上外面的设计之外，这一期的设计比上一期有所提高，希望给到上一期没有买到房源朋友新鲜感。

主持人：我们第二期预计售价是多少？还是我们第二期推的产品主要是精装修或是毛坯房？
郭董：这一期的价格还是要看几方面，包括目前市场情况，第二就是看整个市场对我们过去产品的认同性，再定下来价格，我相信价格比上一期有所提高，上一期我们在最后阶段的房源价格在3万2千元左右，我们初步目标锁定在4万元，你会问为什么会比上一期有大幅度提高？这是初步目标的价格。我相信在第二期第一个阶段的房源，我相信会提供一些优惠，价格会比上一期还是有提高，我估计价格会提高5%至10%，按照不同的位置、方向和景观而定。

主持人：据了解我们2011年推出第一期的时候，特别推出特长灵活付款的方式，第二期还会采用这个付款方式吗？
郭董：这个方式在第一期获得市场的认同，反响不错。第一他们在资金交付来说是灵活一点。我们也考虑过上一次有一些反馈，有一些客户本身资金相对较多一点，希望可以采用一些银行贷款的方式。尤其是目前的阶段，大家知道目前银行贷款的趋向比去年同期有一个很大的差别，目前银行的贷款相对放松一点，，我们这一期除了刚才说的灵活的付款方式，这一期还会加上一些银行贷款，或者是现金付款的方式，但是这种付款的方式会提早把有关房款交付给我们，有关的折扣会比灵活分期多一点，我估计折扣在3%左右。

主持人：您预计一下我们二期誉皇殿推出之后，投资和自住的比例是多少？
郭董：上一期我们观察，居住的需求挺大的，因为第一目前国家的一些政策，包括限购的政策，会对一些投资者构成一些压力。我们预期是用家为主，或者改善性的需求大一点，我觉得纯投资者的比例不会超过20%，80%是属于用家和本身的需求。

主持人：我们这次打算推出多少套房？
郭董：这一期我们会有四个小区，总共有250多套，按照目前的计划我们会分阶段推出。按照市场情况，第一个阶段我希望数量大概100套，当然客观要看目前的天气状况。因为目前北京别墅的销售还是要看天气的，如果太冷，基本上市场不会推出别墅。假若大家于现场不能看到它的优势，我们情愿把有关销售时间往后推。按照目前的计划，我希望第一阶段推出100套，剩下150套按照实际情况去推出，价格方面也会按照市场的变化去做一些轻微的调整。

主持人：誉皇殿二期，在8月份於商业核心区进行一些巡回路演，巡回路演的状况怎么样？带来客流量怎么样？
郭董：我觉得北京路演反响非常好，我自己感觉非常火爆。第一客户感觉比去年有很大的区别。我觉得去年的整个环境，包括房地产及经济也不是特别明朗，去年没有这么多人去查询产品资料。去年大家就是观望，人流量相对今年的差一点。今年在北京有三个地方做路演，当中蓝色港湾和丽都这两个地方我们记录下来有超过1万个客户查询有关物业质量的资料，有2千个客户留下有关资料，当然这2千个也不完全会买，但是我觉得一半左右，大概1千个我觉得是很实在的客户，将来如果开放样板间，或者是售楼处的话，会让他们去到现场参观。我感觉整体的气氛是不错的，希望把有关的人流在我们将来开放样板间的时候把他们带过去。我估计这一批客户会占我们将来销售的百分比会超过50%，另外的50%会在稍后时间，透过市场的信息把他们带过去。还有一个在东方广场的路演还没有进行，应该在9月初到9月中旬。我估计加起来最后还会超过1500个有兴趣的客户，将来有机会去到我们的样板间参观。

主持人：第三期推出巡回路演时间和地点都定了。
郭董：9月7号至16号，在东方广场。

主持人：我们推誉皇殿第二期的时候，除了路演方式之外，还有其他途径做推广吗？
郭董：我们除了在北京做路演之外，这一次也在其他城市，包括上海、深圳、广州和香港举行。大家会问，为什么去其他城市做路演？我们希望到其他城市做推广，这些都被称为推介会，针对不同市场而设。我们在上海、深圳、广州通过当地银行，把一些有能力的VIP客户邀请到推介会。比如我们在上海，会做两至三场，把有关项目的优点带给客户。我们去香港做推介会，把项目介绍给一些在北京工作的香港人，当然肯定他们要在这里已工作及交税五年，我觉得反响也不错，因为在香港、深圳、广州、上海我们总共举办过大概10场的推介会，出席的人数也超过3千个，当中大概两三百个客户把有关资料交给我们，如果将来有样板间开放就邀请他们过来参观，实地了解一下项目的优点。

主持人：我们誉皇殿二期的样板间会在什么时候开放？
郭董：目前我们在做一些最后的修改，希望在9月份之内可以开放。开放时间希望可以配合预售证，按照目前计划希望在9月份之内可取得。取得预售证后我们可以分阶段开放给客户，第一批开放给VIP，就是路演的客户，第二批就是来自上海、深圳、广州推介会的，第三批我们才会公开开放给一般看到有关消息的客户，希望可以把有关客户群分开，避免同一段时间太多人参观，影响整个效果，因为太多人的话，再好的产品也会感觉不好，我情愿采取分阶段、分人数去参观，包括样板间及售楼处。

主持人：我想问一下关于房产行业的问题，北京房市今年的价格已经趋于平稳了，您怎么看待未来房产行业发展？
郭董：从整体角度看，当然是一个国家未来经济方面的政策，但是我相信经过“十八大”之后，在人事上决定之后，新一届政府会关注未来经济发展了。今年经济的增长已经比去年的8%有所减少，今年目标是7.5%，这是大家要很努力才会达到的。利率方面我觉得未来还是会下调的。只不过，比如9月份到2月份会下调多少？明年会下调多少？这个方向会把过去几年往上的一个方向完全改变，这个改变对房地产是一个利好的消息。因为贷款方面成本相对来说会低一点，对一些有能力买房的人士肯定是好消息。加上目前整个国家经济虽然相比去年或者是前几年没有那么火热，但在目前状况下，反而是一个利好的信息，如果太火热，经济过速增长对物价也好，以至整个社会是一个坏影响，现在经济平稳发展的话，对整个社会是有帮助。房地产是一个挺敏感的板块，如果增长太快，大家可能买不了房，现在大家只不过在一些方面做调整，对未来房地产肯定是挺乐观的，因为房地产占整个国家经济很重要的部分，不光是卖房子对开发商利润的显示，而是整个房地产的相关行业，包括建筑行业，整个材料行业，包括金属材料等等，所有其他方面对经济影响产生一定的效应。目前来说，国家政策方向是完全正确，也取得有关的成效。在目前经济不明朗的状况之下，包括欧洲和美国经济状况不明朗的情况下，有关政策应该做一些微调，希望今年可以达到有关经济增长目标，房地产在目前角度还是乐观平稳。

主持人：针对高端市场，您能给投资者一些很好的建议吗？
郭董：我觉得从投资者角度去看，全球投资产品太多，相比过去几年，包括股票、黄金、金属、外币及很多其它投资产品，目前任何一个都没有完全确认回报的稳定性。相反从房地产整体市场来看，相对来说，反而能提供稳定的投资回报的项目。低档、中档、高端的产品当中，目前相对不稳定是中档产品，因为中档产品客户受到经济影响比较大一点，反而高端产品，主要为别墅及一些高档公寓，受到经济影响相对来说小一点，加上第一国家规定不会再审批别墅用地，未来的别墅供应稀缺将来需求量大、供应相对少的话，价格相对会平稳。任何情况之下，过去无论再火爆，它的价格会更加火爆，市场比较平静一点的时候，还是会有一定的销售量，所以我觉得高端房地产，还是未来几年在目前经济情况下的一个最佳的投资板块。作为一个投资者，当然也不可以完全释放资金在高端房地产，但是可以把有关高端房地产所占的比例，占在50%左右，其他50%可以分散到其他地方，如果有能力的话。当然我们没有这个能力可以确保股市接近2千点的水平，甚至可不可以反弹3千点到4千点，，黄金目前约美金1600多元，能不能像人家说去年的1900元大家都不能确定，在这个情况下，还是要分散投资，我觉得房地产尤其是高端产品，对一些有能力的投资者还是占相对比较大的比例。

主持人：感谢郭董今天跟大家的分享！我们也希望誉皇殿二期能够大卖，也希望各位网友到在誉皇殿样板间开放的时候多去观看，谢谢！