枢纽商业罗康瑞的下一盘棋

引文：作为最早开拓内地房地产市场的香港地产商之一，瑞安在内地深耕30年。近期，其掌门人罗康瑞重新复出，能否带瑞安继“新天地”模式后再创高峰？历时4年，投资80亿元人民币建造的虹桥天地项目，或许能带给市场一些方向。

一个人站在初夏的太阳底下，罗康瑞满头大汗。在周围仔细巡查了一圈之后，他停了下来，眯缝起眼睛，开始反复打量起前面一段大约20米长的斜坡。咫尺之外，是刚落成不久的一组现代商务楼群，呈半包围形态，这里连同南侧的大型购物和演艺中心，是瑞安集团在上海虹桥交通枢纽投资了80亿元人民币建造的一个新商务中心—虹桥天地。作为这一项目的拥有者，罗康瑞经常成为工地的不速之客，有时不带一个随从，即便是退隐江湖的那两年。斜坡位于办公楼群中央的餐饮娱乐区，罗反复上下了几次，旋即找到下属，提出要把这段斜坡改成台阶，原因是下雨天女士穿高跟鞋会不方便。四年来，因为罗康瑞的精益求精，类似的修改或重整已经无法计数。

他坚信，这里将是又一个跨国企业的总部汇集地。“放眼全球，只有欧洲城市法兰克福是这样一个与世界各地连接的门户。未来，位于长三角城市轴关键节点的上海虹桥商务区，将作为亚洲地区的超级交通枢纽型商务区典范，渐渐成长为连接长三角和东南亚的重要枢纽。”如果企业主临时决定在上海总部举办会议，公司投资人可以乘私人飞机2小时从香港北上抵达上海，营运经理5小时搭高铁从北京南下赶到，工厂负责人30分钟

从苏州坐高铁回到总部。然而，这样的效率与便捷，只有当你的办公室连接了一个超级交通枢纽才能实现。

虹桥交通枢纽，集合了飞机、高铁、地铁等多种交通工具，罗康瑞非常看好。“世界上我看过阿姆斯特丹是飞机跟火车放在一起，但规模太小了，很多年前我去的时候，有一个感觉，要是能够这样来安排中央商务区，太方便了，因为每个机场都是放得很远的，一般都要一个多小时的时间。”

40多年前，24岁的香港人罗康瑞创建了自己的公司。上世纪70年代，他曾经读到一本名叫《天地—沙鸥》的书，里面一只叫乔纳森的海鸥让他倍受激励，那是一只以追求完美的飞行技巧为生存最终目的鸟儿。从上世纪80年代开始，预见到改革开放后内地市场的发展潜力，罗康瑞便陆续将香港的事业几乎全部转移至了内地，他是最早一批来内地发展的港商，开始了与这个年轻而充满活力的市场一起成长的历程。

在上海，罗康瑞独创了一种房地产开发模式“新天地”系列，获得了巨大成功，这让他声名大噪，瑞安房地产有限公司（以下简称“瑞房”）也实现了香港上市，“新天地”模式也在武汉、重庆、佛山、大连等城市落地，以此获得了大量位于城市中心的优质土地储备。据传，香港大亨李嘉诚、郭炳湘都对罗康瑞刮目相看，他们当初并没有那么早意识到内地的商机。随着瑞安在内地市场逐渐成熟，2011年罗康瑞卸下了瑞安房地产行政总裁一职，过上了退隐幕后的生活。但意想不到的是，2008年金融危机对中国内地房地产业的影响开始逐渐凸显，市场风向标发生了质的变化，业界也发出地产“黄金十年”已结束，将进入白银时代的呼声。面对更加诡谲莫测的内地地产市场，各家房产巨头各出奇招以寻找新的增长点，瑞安也不例外。2014年年初，罗康瑞正式宣布复出。

依然中式装扮，谈吐风雅，幽默，克制，罗的风采不减当年。瑞安集团上海总部，周边是他当年起步的石库门老城区，如今早已被打造成高端品牌云集的繁华之所—上海新天地。“过去几年，我以为退得很潇洒，但不是那回事。”罗康瑞对《环球企业家》说。他坚信，瑞安还有空间和实力可以发展得更好。“年轻一代愿意承担责任有冲劲，但还需得到更多锻炼。等我再退的时候，希望同事能独立拍板决定一切事务。”

罗康瑞平时酷爱打咏春拳，这是一种注重防守多于进攻的拳术。罗喜好钻研其中的精义，并将其延展到其他事务之中。罗曾专门录制了一个纪录片，里面包括了他从习练咏春拳中获得的思考，最让公司上下耳熟能详的是他分析问题的方法论。咏春拳讲究取中路搏击，罗得到的启示是，摒弃一切问题的旁支和干扰，集中所有精力找到最重要的主线，然后朝着目标努力。

复出之后，罗感叹“公司活力大了很多”。一上任，他就召集所有高管开会，专门研究内地成绩优异的开发商的长处，讨论如何拿来为瑞安所用。他调整公司发展策略成立全资附属公司中国新天地，进一步加强了瑞安房地产的业务方针及投资理念。透过将房地产开发与商业物业管理业务的分拆，使瑞安房地产成为一家纯粹经营房地产开发的公司，中国新天地则专注于资产管理及提升资产质素。

罗还在进行一场“阳谋”。目前，瑞安的项目遍布全国各地，罗康瑞现每月都会专程去开会，“要慢慢培养直接负责当地全局的人”。“我时常想，在下一次退出的时候，怎么保证我不再出来。”瑞房的员工们很快看到了一些变化—项目的权限得到充分扩大，管理权责下放至项目董事会，全面负责管理项目开发和业绩，各个独立小组可以根据项目进度及市场情况调整策略，加强项目自主权，加快项目开发。为了提升项目的开发速度，一个执行委员会迅速成立。

最近罗康瑞增持了股票，这可能是一个不错的信号。今年5月，他连续两天分别买进自家股票33.1万股和33.85万股。他似乎对此并不想大肆宣传，担心会误导小股东。但看起来，罗仿佛下了最后的决心，“作为一家上市公司，我们有1000多亿的资产，才赚了那么一点钱，这个说不过去，对小股东也不公平。”罗接着说，“我不会给自己太长的时间，未来18~24个月就可以看到改变。”

一战成名

罗康瑞出生于香港的富豪家庭，其父罗鹰石便是香港鹰君集团创始人。罗有十位兄弟姐妹，他排行第六，从小顽皮，受到父亲的打骂最多。虽然出生于富有之家，但罗自称生活并不如外界所想象的奢华，有时甚至到了严苛的地步。中学毕业后，罗康瑞到国外读书，一走就是6年，中途没有回过一次家。这期间，父亲没有给过他一分钱，生活费用全靠打工赚取。

结束了国外生活回家的第一天，父亲就带着罗康瑞坐着巴士去公司上班。在父亲公司上班的两年间，罗的父亲对其要求十分严格，罗在公司被安排做一些基层的工作，而且常常受到父亲的训斥。年轻气盛的罗不能忍受，于是向父母提出出去找工作，结果遭到母亲的极力反对。她生气地说，要是不愿为父亲打工，就去创业吧。当时，罗只有23岁，既没有经验，也没有启动资金。他不敢直接向父亲张口借钱，就让母亲去说服父亲，最后终于得到了10万港币。但拿到钱的罗却很伤心，这笔来自亲生父亲的钱还需要还本付息，这让他难以接受。不过，时隔多年之后，罗说终于理解了父亲的伟大，这笔借款让他明白了任何所得都需要付出成本。

罗康瑞的第一笔收入来自于父亲的建筑生意。在这一行业立足之后，他开始思考未来的出路。上世纪80年代中期，《中英联合声明》开始生效，香港回归即将成为现实，很多香港本土的商界人士选择了移民海外，罗没有这么做。“当时国家刚开始改革开放，没有多少人有信心，当时也没有报纸或者资料告诉大家将来会怎样。”罗接着说，“我就是想亲自体会一下改革开放到底是怎样的。”于是，他在北上广州、上海和北京考察了一番后，决定在1985年投资上海。

罗有一个习惯，常会用设问法来思考问题。那时候，他问自己，如果上海要成为国际金融中心，这里的配套设施，包括办公楼、住宅应该会是什么样子？上世纪90年代末期，当布满石库门建筑的太平桥地区改造机会来到时，罗决定试一试。在当时人们的眼中，这是一个疯狂的举动。那时正值亚洲金融危机当口，香港经济一片萧肃，上海将来又会好到哪里去？户外逛街和就餐的理念看上去也不合时宜，当时上海人只偏好室内商业氛围。当罗在董事会上提出改造项目时，遭到一致反对，银行也拒绝贷款。罗不甘心，回去就对自己的财务总监说，“我们自己拿钱出来做吧！你就回答我一个问题，如果这个项目失败了，会不会破产？”得到否定的答案后，他没有犹豫。

改造上海新天地项目，罗康瑞不仅做了，而且情愿多花了三倍的代价。“他看准了，就要往前去。”据虹桥天地副总经理陈纯对《环球企业家》说。那是一次颠覆性的改造工程，也是国内房地产市场的一大创举。罗康瑞从国外街区建筑中获得灵感，决心要把这一项目“整旧如旧”—恢复最具老上海典型风格的街区，把它变为最新锐、奢华的消费场所。国外大牌设计师加入了进来，他们从档案馆找到了当年由法国建筑师签名的图纸，保存好每一块从旧建筑物上拆下来的砖头，并一一编号，然后再一块块地重新利用，如遇到缺漏，便去大山里寻找相同年代的石材。据陈纯回忆，“那时候，每天早上8点钟，做招商的，做建筑设计的，做工程的，跟设计师都在现场要去讨论，这栋楼应该怎么拆，怎么重建，因为大家都没有经验。”

地砖的铺排也是费尽心思，块与块之间一定要呈现错落有致的效果。有时为了保留老植物，不惜绕路取道。瑞安甚至还专门从德国进口了一种昂贵的防潮药水，像打针似地注射进墙壁的每块砖和砖缝里。当这个工程完结后，这片不到10分钟就可以走一圈的弄堂老区，花了罗康瑞当时总资产的一半—14亿元人民币。

至今，罗康瑞承认，他最大的财富来自于上海新天地项目。虽然新天地的商业部分，包括新天地街区和写字楼企业天地只租不卖，但与其一湖之隔的“翠湖天地”住宅楼盘却以远高于周边的价格得到热销，这期间没有产生一分钱的广告费。在上海获得成功后，罗又将这一模式复制到了重庆、佛山、武汉和大连等城市。

转身之机

不过，让罗始料不及的是，从2010年之后，房价暴涨让老城区拆迁难度陡然增大，这在瑞安的上海瑞虹新城项目上体现得淋漓尽致。罗康瑞坦承，复出后很大一部分精力便是应付动迁难题。

尽管拆迁上遭遇瓶颈，但瑞房的成功模式仍然备受国内其他开发商争相模仿。即使是现在，瑞房还是收到了很多一二线城市政府的邀请。但现在，罗学会了以动态的眼光来看旧有的开发模式—一个城市在未来的十多年会有很多变化，有政府换届，还会有城市发展重点的转移，这些都需要在每个开发项目前期就要有前瞻性的预估和策略。

闻道有先后，术业有专攻，瑞房也积极做出应对。实际上，在2012年，瑞房便开始了商业资产的分拆运作，计划将上海新天地、上海企业天地、虹桥天地、武汉天地、重庆天地等商业物业，全部注入新公司中国新天地中，并将在合适的时机在香港上市。2013年，中国新天地已经正式开始运营。这是一个被外界称为“一石二鸟”的计划—瑞房剥离了获利时间较长的商业资产，而剥离出的商业资产又可以重获高估值。不过，罗康瑞并不在意外界的评论，他正专心筹备一盘更大的棋局。

今年年初，中国新天地引入了国际房地产商Brookfield作为合作伙伴，向它发行了总额达5亿美元的可换股永久证券，还有4.15亿份认股权证。但罗康瑞认为与Brookfield的合作，最大获益不在资金的注入，“其实有很多人都想和我们合作，但Brookfield是世界上最大的房地产投资营运公司，我希望中国新天地能够健康发展，它有经验来推动这件事。”实际上，尽管罗康瑞之前对Brookfield已经形成了良好的印象，但亲自拜访之后，他还是受到震撼。在Brookfield的美国总部，员工大多是年轻人，企业最高层都没有单独的办公室，和普通员工一起坐在大厅内办公。于是罗康瑞回国后也让人在中国新天地的开放办公区为他安置了一个工位。“我觉得底下的人都快叫我名字了。”罗康瑞哈哈大笑起来。

中国新天地正处于迅速发展阶段。4 月，Brookfield委派了2名高级管理人员加入了团队，StefanDembinski被委任为营运总裁，Ricky Tang为执行总监。“Brookfield的管理系统很完善，中国新天地为什么还要独创一种管理的方法呢？”罗很满意于现在的合作，计划2015年下半年在香港上市，“现在资产还不够，才250亿，后面还有很多资产要放进来，这都需要一个过程。”

瑞房在拆分完成后，将成为纯粹的物业开发和销售企业。但最大的变化是，如今地产业的“黄金时代”似乎正在翻篇。从2013年底开始，中国房地产市场在严厉的限购政策下，供求结构发生了逆转，导致大部分开发商营收锐减，行业衰退论正成为舆论主流。不过，罗康瑞依然乐观，他的理由是，比起香港房价，内地一些城市还有差距。他认为，前几年内地房地产市场的快速增长是不合理的。“过去的疯狂是不能持续的，现在重要的是中央下决心建造保障房，但不要干预太多，如果有开发商亏本了，就让他们去亏，不要去保护。”罗康瑞喜欢研究市场，他发现现在的调整周期越来越短，“过去是7年一个高低，现在可能是3年。”

布局枢纽商业

罗康瑞一心一意想做的还是自己能够把控和擅长的事情。2005年左右，罗康瑞再一次纵览了整个虹桥交通枢纽后，便开始念念不忘。那里有着全世界独一无二的交通条件，集结着高铁、地铁、飞机和巴士站。罗曾经游历欧洲，到过一个机场和火车站建在一起的城市，规模不大，但非常便利，他由此开始预测虹桥枢纽地区未来的商业前景。2010年，当上海市政府决意建设虹桥商务区的时候，罗毫不犹豫地参加了招投标，结果如愿以偿。

这是一块占地6万平方米的最核心区域，直接联结着虹桥交通枢纽，顺着瑞安集团一脉相承的命名逻辑，取名“虹桥天地”。与以往不同的是，其他天地项目的英文名称都来自中文的拼音，但虹桥天地却叫“THE HUB”，意为“枢纽”。这不仅仅意味交通枢纽，还有联通各层人流的寓意—附近二三百万的常住居民、每天110—150万旅客、60万的办公人口和邻近国家会展中心的客流都将是虹桥天地的客户。不仅如此，上海经济中心正在向西移动，虹桥商务区将会成为长江三角洲的中心地带。“从我们这里开车去苏州，跟去人民广场一样快。”虹桥天地项目总监陈建宏对《环球企业家》说。

6月，虹桥天地部分实现运营，世界五百强企业罗氏诊断将大中华区总部布局在了这里。现在，随着虹桥天地的落成，罗康瑞之前构想的场景开始一一实现—从虹桥天地步行1分钟抵达地铁站，地铁30分钟抵达上海各区域；步行2分钟可达高铁站，高铁1小时可至长三角各城市；步行9分钟到达虹桥机场，飞机2小时轻松飞抵中国及东亚各主要城市。

罗康瑞承认，虹桥天地项目让他费尽心血，因为对其期望很高。从规划的第一天开始，罗便想将它打造成一个别具一格的枢纽商业综合体，但这并不容易。过去，瑞房惯于建造包括住宅在内的大型商业综合体，像上海太平桥项目110万~130万平方米，佛山天地项目140万平方米，重庆的体量则达到300多万平方米，而虹桥天地规模小很多的同时，却要实现商务、娱乐和承接人流等多个功能。更具挑战的是，瑞房成名于旧城改造，擅长将古旧文化融入新建筑，但虹桥项目却是一个全新的商务区，没有任何积淀元素可以利用。

彼时，摆在罗康瑞面前的，只有创新一条路了。为了让虹桥天地项目更具自己的属性，罗提出建造一个独立的文化空间—虹桥天地演艺中心，平时用于文化演出，引进国内外的文化演出活动，同时与百米之外的国家会展中心（上海）进行呼应。“在国家会展中心举办大规模展览期间，比如明年4月的上海国际车展，一些品牌新车的发布会、VIP酒会等活动，就可以在我们的演艺中心举办。”陈建宏表示。这将是一个地标性建筑，外观设计需要时尚而醒目。结果让所有人都始料不及的是，仅仅确定它的设计方案就变成了一个大工程。规划当初，演艺中心是一个飞船的外形，并被命名“第六站”，喻意除了飞机，高铁和地铁外，可以乘坐飞船去往未来的城市。但是，由于政府没有批准使用“飞船”外立面所需要的装饰材质，这一方案只好舍弃。

接下来，是漫长的重建方案期。团队不断提出构想，不断被否决。直到有一天，罗康瑞在会议上掏出一个元宝的模型，往桌上一放，问：这个是不是很有趣，很有故事呢？所有人眼前豁然一亮。元宝在中国传统文化里，代表着福气和财富，在交通枢纽建造一个元宝型的建筑，寓意能汇聚财气。当这个方案最终确定下来后，所有人都松了口气。“从飞船到最后的元宝，用了一年多的时间，前后改了十多稿。”虹桥天地项目设计师吴日新告诉《环球企业家》。

实际上，追随项目而来的吴日新一直都感觉压力重重。虹桥天地项目还包括写字楼建设，初期设计团队提交了一幢幢漂亮的方案，这些写字楼大同小异，他们不认为会有大的改动。但意想不到的是，这些方案被全盘否定。随后，罗康瑞提出展示办公的概念。他认为，现在新的购物和办公概念都在改变，设计写字楼需要一个互动的理念。

罗康瑞的提议并不是凭空想象。实际上，瑞房每拿一块地都会请国内外专家就宏观和微观形势来分析它的利弊。在虹桥天地项目上，专家们分析了经济重心全球向东和上海向西的趋势。在长三角区域，分布着331家全国500强企业，但上海只有18家。这些企业基本都有全球化的愿望，希望能够找到一个向外展示的平台，它最好能够接近生产基地和总部，并且交通便利，可以作为中转站。罗康瑞的展示办公理念便应运而生。如今，在虹桥天地的一部分写字楼中，参考商城展示区而用巨大通透玻璃搭建的空间，与传统办公区互相呼应，形成创意组合。“假如你是做时尚的，想有个位置展示你的服装，同时还想办公，这儿就太合适了。”吴日新说。

与自己竞争

有段时间，员工们每天都能看到罗康瑞在工地比比划划。罗到处看，大门，明角，暗角，一切细节都不放过。“他对自己有一个大方向的要求，继新天地模式之后，他对虹桥天地这种枢纽商业模式投入了大量心血。”陈建宏说。罗康瑞承认，“一个是因为投了很多钱，另一个是因为志在打造一个新地标。”他一直都在思考，“怎么服务好几百万人，让他们感受很好？”有时候，罗一边走一边想，一个主意就出来了。

上下8层的L型购物中心要实现休闲和娱乐功能，怎么能让客流舒服地在几层空间里流动？当罗提出做一个城市绿洲的方案后，获>_x=__-得了上下的极大认同。他想收到这样的效果：来到这里的客人可以到处都能看到令人赏心悦目的绿色景观。因此，在设计上，中庭采用了很多弧线来提高观感，两个顶配有巨大的天窗，阳光自然倾洒下来，每一层都有呼应的绿植，整体营造出一个户外公园的氛围，让人忘却是在一个购物中心里。作为城市绿洲，虹桥天地整体绿化率高达40%，获得LEED金奖及银奖认证。

另外让整个团队破费心思的，就是与虹桥交通枢纽的连接，作为枢纽商业，项目与交通枢纽的连接性至关重要。为更方便出入和加强流动性，在地下，通过地下通道系统，虹桥天地与交通枢纽直接相连；地上则借鉴了香港中环的经验，在与交通枢纽，以及项目内所有建筑主体之间都使用连廊相接。走在所有商业性场所，一个会走动的礼宾台会随时提供问路、活动咨询和订餐服务。陈建宏说，“我们其实就是希望从一个客户的角度去考虑不同的服务。”

有时内部也会产生激烈的讨论，提供航空值机服务就是头脑风暴下的产物。起初，当在购物中心开辟1000平方米空间免费提供值机服务的设想刚刚提出的时候，就收到了很多反对的声音。这不仅仅意味着这1000平米最好空间所附着的商业价值的损失，还有程序的合规和风险责任等问题。值机服务涉及到行李安检、押运环节，与香港不同的是，国内机场安检的责任方是收行李方，这就会产生极大风险。而且，机场方以前从来没有和商业机构合作的先例，他们无法想象将值机服务转移到外面会产生怎样的后果。所以，当虹桥天地项目方刚提出谈判时，马上就遭到了机场方的反对。

内部也是意见纷呈。有人提出，可以舍弃行李托运服务，但几场讨论下来发现，如果不做这一项，旅客完全可以直接通过网上来办理手续，实现无缝对接服务就是空谈，也让做这件事失去了意义。只有再困难也要坚持下去了。首先要说服机场方，项目方于是从双赢角度出发，提出了T3航站楼的概念，就是延伸虹桥T1、T2航站楼功能，把虹桥天地当做另一个候机楼，同时在妥善解决了机场外安检的标准流程问题后，终于获得了机场和安检方的支持。接下来，项目方又和押车方，以及每一家航空公司去谈判。当所有问题都妥善解决后，两年时间已经过去了。“做这一切，我们全都在摸着石头过河。”陈纯回忆说。

总之，一切都围绕着服务。有时罗康瑞会设想一些特定的场景：一名旅客从高铁上下来，或者饥肠辘辘，或者心烦气躁。罗开会时常问：怎么能让他进入虹桥天地后立刻感受到一种独特的体验？最后统一的结果是，要给人通透性和互动性强的感官享受，美食街一定要有味道，其他服务配备要全面。

有些服务的实现需求创意先行，设计在后。虹桥天地项目方专门从国外请来指引系统设计师，提前将有趣性和建筑本身结合起来。另外，在四栋办公楼楼层和面积设计上，强调灵活性，一个单层包括了1800~3300平米的不同空间。“像一些世界500强客户，他们需要较大的单层面积，并且配备南北两个大堂，一个接待客户，一个员工出入。”吴日新说，待引进的电影院，同样也需要提前设计好空间。“有些电影院像IMAX，通常需要一个能容纳400人的大厅，一定达到这样的要求，它才会进来。”

不过，目前购物中心的数量正在爆发式增长，这让大牌的商家越来越强势，虹桥天地项目如何吸引更多的优质商家进驻？虹桥天地项目总经理秦治民向《环球企业家》表示，这一项目的定位超过了一般社区定位，合理划分的业态比例能全面照顾到来这里的客户。一个不容忽略的因素是，附近的国家会展中心今年10月开始运营，这将会促进枢纽商业的活力。“其实对商家来说很简单，你有人，有生意，我一定是愿意付租金的。”秦治民表示。

虹桥天地将于2015年正式营运。这一年，也是罗康瑞进驻上海的第30个年头。从“新天地”起家，到中国新天地成立，瑞房再拓版图，枢纽商业虹桥天地是重要一环。