WinWin (中国)首席建筑师在养老论坛上谈养老地产运营模式

随着中国跑步进入老龄化社会，经中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机大约为4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。适时地，国务院2011年颁布了《中国老龄事业发展“十二五”规划》，后又在2013年印发了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，具体提出了养老服务机构和设施的发展思路和指标，多种政策利好，再加之投资回报预期看好，导致养老投资出现规模化冲动性井喷，可是养老地产投资就真的稳赚不赔?

就此我们采访了WinWin (中国)首席建筑师张延伸先生，张：根据我们WinWin (英国)从1919年起成立就接触养老地产投资咨询和规划设计的经验来看，养老地产项目它“不同于普通商业地产，在我国一般养老地产用地大多为政府划拨的社会福利用地或者是是社会公益事业用地，或者就叫养老用地，不管具体名目是什么总之一个宗旨：那就是不能分产权出售!

不能出售，传统的房地产滚动开发模式显然就不能实施，必须持有运营获利，那如何能保证投资养老地产项目获利呢?WinWin (中国)首席建筑师张延伸先生给我开出如下药方：

那就是大力借鉴美国养老运营模式：

现在养老运营模式大概有，美国养老地产运营模式，日本养老地产运营模式，欧洲养老地产运营模式，而美国日本等国在养老地产的运营模式与经验方面相对成熟，而美国相对于欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。因此，美国相对成熟的养老地产的开发模式与经验方面对我国养老地产的开发具有重要参考意见。

借鉴美国的经验，我们可以采取国家保障和私人投资相结合的模式。政府可以在多种政策上鼓励和扶植私人和企业开发老年住宅，比如在土地使用、税收等方面可以给予一定的优惠。以租换租，以旧换新，倒按揭，房屋置换、两代买，以房养老、分时度假，私募基金、房地产投资信托基金(REITs)，上市、信贷，企业债、政府债等均为目前适宜中国养老地产发展的经营手段。 政府还应积极推进“以房养老”模式。“以房养老”模式的内容比住房反向抵押贷款更为丰富，它是一种由特定机构提供的，以与房地产有关的权益所产生的现金流作为特定机构向老年人提供养老费用和服务支撑保证的金融产品。目前，我国社会养老保障体系还不健全，而我国老年群体中很多人拥有一套以上房产，以房养老拥有广阔的市场空间，因此以“以房养老”方式将是一个值得探索的重要模式。