2012年11月30日 10:32
来源：凤凰房产

上海豪宅版图，2012年又一次发生了剧烈的“板块运动”。

临近年末，盘点今年1－11月上海豪宅销售排行榜不难发现，无论是中海紫御豪庭所在的长风板块、海珀府邸所在的徐汇滨江抑或是仁恒森兰雅苑所在的森兰板块，都不是传统意义上的豪宅区。发展潜力、政策规划、知名发展商入主，当年的板块地王一一蜕变推向市场时，新的豪宅势力已悄然形成。

沪上最新豪宅“板块运动”活跃，长风、森兰、徐汇滨江强势崛起

几年之前，当中海、绿地及仁恒高价拿下长风、徐汇滨江及森兰板块“地王”的时候，不少业内人士都表示过担忧：花这么高的价格，进军这些并不成熟的区域，值吗？

现在，事实做了最好的回答。在2012年1-11月全市及3万元以上住宅销售金额榜中，中海紫御豪庭、绿地海珀府邸与仁恒森兰雅苑分别位列三甲，而传统的陆家嘴及市中心豪宅板块却业绩平平。三大豪宅今年火爆的销售，也直接改写了上海高端豪宅分布版图。

被古北、天山、虹桥等板块包围辐射，长风板块作为上海西部豪宅区域的中间地带，一直被认为极具发展潜力。2010年9月长风地区拍卖三幅地块，保利、中海、远洋等国内外知名开发商纷纷投身其中。而如今，在当时的全国地王——中海紫御豪庭今年热销领衔上海豪宅市场之后，长风板块才真正兑现了其当年“内中环区域稀缺住宅用地”，“商务生态区”，“上海四个准CBD之一”等定位，一跃成为沪上豪宅区之一，并与原先的古北豪宅区打通，上海的西部豪宅版图逐渐丰满。

南徐汇原来是上海人的心目的“下只角”，煤炭木材堆运码头以及随之而来的鱼龙混杂的居民，使得相当长一段时间内，那里与豪宅完全无关。是世博会的举办，使情况发生颠覆性转变。滨江百亿大规划的出台，也使得徐汇滨江的潜力开始显现——上海核心区“最后的贵族”形象呼之欲出。海珀府邸、恒盛尚海湾、百汇园等大批豪宅崭露头角，其中以绿地海珀旭辉在今年七、八月间风卷残云尤为引人瞩目。目前徐汇滨江住宅整体销售均价排在陆家嘴、北外滩、南外滩之后，随着城市建设的飞速发展，徐汇滨江板块未来升值可期，也成为了开发商眼中的必争之地。近期，中海、华润、保利及绿地争夺徐汇滨江2块新地，最终以45亿元总价、折合27055元/㎡楼板价为保利所拍得。

与之前两个新兴豪宅板块相比，地处中环的森兰板块之前并未获得过多关注。但在浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军眼中，森兰注定是一块富贵之地。“90年代末，围绕陆家嘴的浦东大开发吸纳了世界菁英的纷纷入驻，国际生活氛围逐渐成形，并造就了资源型的国际生活景致，当时风靡全沪，也揭幕了以张杨路为纽带的国际社区时代的来临。时隔五年，迎来浦东二次开发，国际生活重心北移，以世纪公园为中心的联洋-碧云国际社区席卷全城，并奠定了国际生活的巅峰高度。在城市发展的推动下，浦东酝酿第三次深度开发，北移已是不争的事实。而现在以陆家嘴和联洋为轴线的国际社区带，正式向北延伸，画出了它的第三个坐标——这就是森兰。”

作为陆家嘴及联洋国际社区的延伸，目前森兰国际社区正越来越受到市场关注。仁恒森兰雅苑今年逆市开创热销佳绩，随着更多的大牌发展商进驻森兰，森兰这一中环豪宅带上的新兴板块必将再创新的辉煌。

就这样，上海豪宅的板块运动，随着昔日地王的一一孵化、热销，而正潜移默化的进行着。

从“新四大天王”到“三驾马车”，豪宅板块“喜新厌旧”

三大板块的崛起所伴随着的，是“新四大天王”所代表区域的相对沉寂。时间回拨至去年，“星河天境，玉兰怡庭”组成的新“四大天王”成为沪上豪宅之牛耳。四大豪宅所在的花木、唐镇、新江湾、佘山等板块，也纷纷成为倍受瞩目的豪宅“热土”。

业内人士分析，花木、新江湾与佘山等板块所面临着共同的问题在于：由于去年的热销将区域内整体房价推高，再增值的潜力有限；同时缺乏新的区域政策、规划等利好信息，四大板块都面临着价值兑现、潜力耗尽、后续成长乏力的问题。

而相比如今新崛起的三大板块，徐汇滨江借由世博会的发展契机，是后世博时代各世博区域中目前发展最好的；长风板块历来被认为价值“低估”，未来的商务区定位也将会导入相当数量的高质量客源，可谓潜力巨大；而森兰，则是十二五规划中上海“四个中心”建设中浦东的重点发展区域之一、未来的城市CBD，与外高桥保税区的“产城融合”更是将森兰未来的价值无限放大。看似偶然的突然爆发中，蕴涵着对未来增值预期的必然。

目前的森兰可谓初具国际社区雏形。约335万平方米的绿化水域，近70%的绿化率，以32万平方米森兰湖为中心，相当于约2.4个世纪公园，人均绿化面积将高达约65平方米。高南河作为森兰区域内的标志性景观，全长4950米，贯穿森兰地块南北，水域面积达70万平方米，是上海名副其实的“城市绿肺”。而未来的3年内，森兰将从商业、体育、教育三个主题出发，进一步完善国际社区的功能建设，真正形成国际化社区氛围，从而吸引更多的购房者来此置业。

约273万平方米的商业区中囊括了星级影院、主题购物中心、生态酒店等商务配套，其中商务办公楼面积占商业商务区规划建筑面积约52万平方米（相当于4.3个大宁商业）中的约20万平方米，包含500强总部定制基地。形成以五星就酒店和大型商业为中心，中型社区商业为辅的双向高尚商业模式，让人们体验到一种双重的愉悦心境。

如果说佘山高尔夫俱乐部和旗忠森林网球中心是上海的高端运动社区，那么森兰国际社区就是与它们拥有同样属性的高端运动社区之一，已跻身为上海三大国际高端运动社区。森兰国际社区规划约140万平方米的体育公园，除了网球、橄榄球、板球等深受国际高端精英们热爱的运动，还有游泳池、羽毛球、篮球、足球等必不可少的休闲运动。与其他区域不一样的是，森兰国际社区还特别规划出一条生态运动走廊，梧桐掩映下的自行车道、湖滨慢跑道等将极大满足国际人士的不同运动乐趣。

值得一提的是，上海高尔夫球训练中心、瑞可碧橄榄球俱乐部开设的高尔夫、红土网球、橄榄球、板球等青少年运动培训项目，是上海唯一的大型专业青少年国际运动培训中心，目前均已投入使用。不久的未来，森兰将成为上海乃至中国的高尚运动发源地。

前不久，保利与融创绿城联合体以21.24亿元，在十家知名房企的激烈竞拍中胜出，以溢价近60%，折合楼板价17678元/平方米成功摘得森兰A10住宅地块。森兰正以一种黑马的姿态，吸引着众多大牌发展商的关注、入主。未来保利、融创绿城将与早先已进驻森兰的仁恒，共同推动森兰板块，将森兰目前上海新兴豪宅区的地位推至一个更高的台阶。

从板块突围到产品突围，“非凡墅”领衔豪宅产品进化论

相比风生水起的2011,今年的上海楼市更多呈现出了一种谨慎与理性。购房者在选择产品时前所未有的专业与高要求也直接刺激了豪宅产品的升级换代。

与去年上海豪宅市场劲吹“大平层”风尚有所不同，随着购房者对于生活品质与精神需求的进一步提升，豪宅市场在平层产品基础上发展出个性化、多样化的特点。层高、配套、精装修、会所… 2012年，新“三驾马车”代表的新一代豪宅作品，实现了豪宅产品的又一次“进化”。

中海紫御豪庭是中海旗下精心打造的“第五代精品”，以法式宫廷理念融入私家府邸：花岗岩与葡萄牙进口砂岩打造立面，将新古典主义风格与巴洛克风格完美融合；户型设计则遵循法式传统宫廷正统大宅基因，采用十字交叉流线，五大功能分区动静结合，兼具仪式感与功能感。

海珀府邸是绿地集团旗下“海珀系列”顶级豪宅的扛鼎之作。为了充分利用其黄浦江景观资源，海珀府邸的设计采用了u字造型。超大宽景阳台配合阳台公共化u型设计，将景观视野充分扩大，并使得户外与屋内融为一个整体。

在“新四大天王”中唯一没有选择大平层，而是凭借“独墅一帜”推出城市精装叠墅并广获赞誉的仁恒置地，成为今年高端热销项目“三架马车”中唯一蝉联的品牌。对市场的理解、购房者心理的把握与对创新产品的不懈追求，使得仁恒得以延续了去年的辉煌。今年，仁恒以前瞻性的眼光，联手国际大师和世界知名品牌，共同推出以“私家花园、私家泳池、私家电梯”为突出特点的升级版“非凡墅”，并度身定制5大独特而鲜明的室内精装修风格，以充满异域度假风情的东南亚水景围绕，带来非凡居住体验和极致生活享受。

“非凡墅”系列城市精装叠墅作为仁恒国际化社区作品的第四代越级作品，是一款将仁恒精装公寓与独立别墅居住精神完美融合的独特产品。“非凡墅”采用独门独院，仅有四层的叠加别墅设计。一楼二楼为一户，三楼四楼为一户，每户采用独立庭院进门，互不干扰。每户有独立直接入户电梯，电梯通往地下二层车库。下叠业主拥有阳光花园以及私家泳池，上叠业主则拥有面积开阔的屋顶花园。

“非凡墅”系列叠墅户型面积约320-360平方米，其中上叠E2户型借鉴顶级奢侈品牌，采用英伦绅士设计风格，配备私家电梯、私家地面入户等，并可拥有约100多平米的超大屋顶花园。仁恒“非凡墅”独具匠心的非凡设计，实现了城市别墅有天有地的居住梦想。

据悉，明年即将是仁恒置地进入上海市场20年。近20年来，仁恒置地始终秉持着“善待土地，用心造好房”的开发理念，营造了如仁恒滨江园、仁恒河滨花园、仁恒河滨城等享誉沪上的国际化社区作品。仁恒置地以开发高端的精装修住宅为宗旨，成为享誉上海乃至全国的国际化社区营造商，并以此俘获了了一大批粉丝的心。业主的高黏性，也成为仁恒被业界津津乐道的一大特色。