2012年11月20日 16:18
来源：凤凰网商业

近日，由北清版块标杆项目领秀慧谷和搜狐焦点网共同发起的“财富种子”基金正式设立，在业内引起关注。据悉，“财富种子”基金是领秀慧谷自2011年联合媒体、家装业举办“3+1”跨界住宅营销模式之后，针对社区型商业营销的新尝试。该基金的管理权将落户焦点网，旨在帮助潜在优质社区商业项目安度养铺期，为社区商业经营者积攒火热人气和良好口碑，为社区居住者提供免费、多样的消费体验，实实在在感受身边的便利。

  投资商铺最难熬的是养铺期，谈扶植，还得从模式上探索出新路。

  近年来，随着住房市场的调控力度不断加大，商业地产成为引导政策流向的洼地，开发商和居民投资商业地产的热情持续提升。北京搜房数据中心统计，2012年北京商铺的成交面积近38万平米，同比2011年1到9月份月度成交增加了17.32%；2012年投资的北京购房者中，高达84%的购房者对商铺投资领域兴趣浓厚，40%的人表示将把商铺作为未来投资的选择。

  然而，尽管商铺销售如火如荼，商业地产开发模式却一直为人诟病。商业地产开发资金投入大，开发商多采用产权分割的方式销售给投资者，然而，买铺容易“养铺”难，对于商铺的实际经营者而言，店面装修、商品采购、人员工资都是不小的资金压力，最困难的是，对于商业气氛尚未成熟的区域而言，人气和口碑的积累需要时间，他们往往要硬扛着度过一段难熬的“养铺期”。于是，一方面开发商钵满盆盈，一方面商铺的投资者和经营者苦不堪言，求救无门，实在熬不下去只有关门歇业，社区商业却始终无法成熟，形成“赚了钱死了项目”的恶性循环。就像中国商业地产协会秘书长蔡云所说，“商业有一个养的过程，市场培养期对商业很重要。商业气氛的培养并非朝夕，真正的扶植还得从模式上探索创新。”

  为此，业内曾呼吁开发商加大商铺持有经营比例、管理层推出REITS融资等方式解决这一制度性难题，然而远水解不了近渴，无论哪一种模式，都不具有短期内大规模推广的可行性，而“财富种子”基金作为开发商在一线摸索出的一剂药方，因地制宜、惠及多方，一经推出便得到了认同和响应。

  “‘财富种子’基金由具备公信力和影响力的媒体牵头组织，开发商将售后服务做向纵深，建立一个良性的反哺机制，快速启动并润滑畅通开发商、商铺投资者、商业经营者、社区业主之间的链条运转，多方相辅相携，助力优质商业平稳度过养铺期，最终实现商业稳定开发和所在社区的可持续发展，多方受益。”领秀慧谷营销副总王东屹如是解释。

  “‘财富种子’基金的基本运营构架是，搜狐焦点作为基金的发起人和管理方，由开发商作为认购人，从房地产项目的住宅和产权式商铺的既得收益中，抽取适当比例汇成资金池，由搜狐焦点监管，作为扶持社区商业成长的专项基金。令人欣喜的是，这个模式见效快、可复制，很适合拥有品牌优势或规模优势的开发企业。”搜狐焦点商业地产总经理沈斌这样说，“新生事物，我们关切的同时也有敬畏心。对于参与这个基金的项目，我们有着严格的准入标准。首先，我们要考察开发商的背景和诚意，我们要求开发商具有较强的实力和社会责任感，如果仅仅想通过参与基金而炒作自己的项目，我们是坚决回绝的。其次，对于项目质量，我们会严格核审。第一，必须是发展前景良好，短期内亟需扶持的商业项目；第二，必须有规模适中的体量、合理的销售价格，如果想通过参与基金上抬售价，我们一样不收。最后，我们会要求开发商出具详细的商业计划书，明确认购的比例、资金监管的形式、基金发放的形式、标准和金额，最后还要和我们形成一系列的法律文书，用法律的形式规范基金运行框架。”

  据悉，“财富种子基金”仅仅在构想阶段，就有多家商业项目开发商表示了参与的热情。“携手领秀慧谷，我们考虑的不仅仅是它符合上述标准，更重要的是，他们是实际上‘财富种子基金’最初构想者，当他们拿着很成熟的方案找到我们提出这一想法，双方发现彼此在认识上高度一致，基本上是一拍即合。”沈斌说。

  这颗火种可以燎原

  领秀慧谷位居京藏高速和七北路交汇处，由15万平米限价房、30万平米商品房和5万平米商业组成，目前已有近3000户家庭入住。按照中关村国家自主创新示范区核心区建设新规划，项目正处于大中关村北部产业带的交通枢纽上，今年市委常委会通过的中关村扩区规划也将其所在纳入北区版图核心。2012年6月，领秀慧谷推出首批45套社区商业，面积区间从53—296平米组成，铺铺临街、短进深、大开间以高性价比的特点得到了市场的热烈追捧，在短期内销售一空。目前，已有70%的商铺开业，超市、药店、母婴、中介、爱宠用品等各种社区型业态一应俱全，极大地方便了社区业主的生活。

  “开发商的责任感，不只体现在具体产品的承载中，还要延伸到所开发区域的后续生命力上。”王东屹说，“好房子让业主安家，好社区让业主安心。社区的便利与繁荣关乎每位客户的利益，产权式商铺不是一卖了之、落袋为安。销售完毕是新的开始，开发商应该主动为商铺业主的经营和发展找出路。社区商铺启动难，养铺难是现下开发企业不得不面对的问题，这次主动找到搜狐焦点，就是想要从行业合作模式上做一次努力和尝试，探索多赢和可续的路径。”

   “我们设计和参与这个基金的初衷，一方面是为了眼前的商户、业主利益考虑，另一方面更是从以点带面的区域经济活力的提升着眼。对于大中关村这样的新城区，近百万的区域人口，蕴藏着相当旺盛的消费能力，动辄即是万平米的社区，‘消费力就地释放’是催动商业繁盛的金钥匙。在过去的一些新兴区域的发展中，基础设施和商业配套硬件可以催生，商业氛围却难以绽放，区域内消费力外泄，形成了‘城里睡觉，城外花钱’的习惯。这种消费路径一旦形成就很难改变；即使若干年后商业合力显现，消费力的回流也是一个相当缓慢的过程。因此，我们的最终目的，是想在商铺售出的最佳时机，通过我们的一些努力，反哺商家和消费者，让区域的消费力尽快地形成本地路径，从而对区域经济发展做出一个责任国企的应有贡献。”

    随着领秀慧谷两期住宅和首期商业销售一空，领秀慧谷认购的首期“财富种子”基金已经如约进入监管环节，并且即将由搜狐焦点发放到位。据悉， “财富种子”基金首期奖励设置了“发现商机奖”、“创业潜力奖”、“口碑店铺奖”和“特色经营奖”，以现金形式向慧谷商家发放，以鼓励慧谷业态多元、快速地成长。此外，还向慧谷业主发放不同面额组成的“消费券礼包”，在慧谷已开业的商家中可替代现金使用。活动得到了慧谷商家和业主的极大反响。

  梦想的种子，需要共同的呵护

  无论是搜狐焦点还是领秀慧谷，对首期“财富种子基金”的成功都保持着一份冷静。王东屹认为，“活动的成功，让我们欣慰，也敦促我们要把这个模式再进一步深入和完善，逐步推广出去，真正把扶持商铺这件事做透“。搜狐的沈斌认为，“这是一个新模式的开始，未来会有更多的项目参与‘财富种子基金’，在行业内形成一个可持续的良性循环，真正实现社区商业的繁荣。今天在领秀慧谷播下的这颗‘火种’，还需要呵护，未来可以势大燎原。”

  业内人士认为，首期落户领秀慧谷的“财富种子”基金为商业地产的发展提供一个注脚，它创建了一个极具参考性的开发商和商家、业主三方共赢的模式，或将成为撬动商业地产营销、开发既有模式的新变革。