楼市调控新政出台后，之前所有的市场默契显然都已经打破。购房者还买不买房？开发商必须做出什么样的调整来迎合？成都楼市将何去何从？在新环境下成都楼市正在努力构建新的平衡，但平衡点究竟在哪？为了向购房者提供一手的楼市内幕，同时也帮助开发商对市场做出更为精确的判断。一个月之前成都商报就已经开始酝酿《2011成都人购房心理大调查》，试图通过最原始的、最笨拙的但或许是当前最行之有效的方式，即时、客观勾勒出楼市背后的那副新面孔。
　　
　　“不是你不明白，是这个世界变化快。”之前主城区楼盘吃香，现在近郊楼盘抬头；之前小户型热销，但今天开讲“一步到位”；之前纯住宅受欢迎，现在商务公寓才更有市场。短短半年时间，和之前相比楼市已经变得很陌生，即便是对于资深的业内人士，也需要对今天的楼市有一个重新的认识。
　　
　　此次由成都商报房地产研究院联合成都神鸟数据有限公司等多家媒体，经过对20家品牌开发商、33个不同类型的在售楼盘、上千名购房者进行面对面的问卷调查后，最终形成今天的调查结果。通过本次调查，我们竟然发现了不少“秘密”：借助调控契机，城东已全面超越城西，紧跟城南坐稳成都楼市的“老二”位置；超越主城区，省内其他城市的购房者已经是成都楼市的最大买家；尽管精装房来势凶猛，但清水房仍然是购房者的首选……此次调查的不少结果都超出“专业人士”的认知，这也再次证明，你完全不能用去年的眼光来打量今天的市场，楼市已是完全变脸。
　　
　　就像海洋的温度、酸碱度发生变化，哪怕是还产生了放射性物质，海洋生物都必须要适应新的海洋环境一样，适应能力强的生物得到繁衍生息，不能适应新环境的生物惨遭淘汰。今天楼市正是这样的局面，之前的市场平衡已经不复存在，买卖双方都在构建新的市场规则，谋求新的楼市语境。
　　
　　就在成都春季房交会即将开幕之际，作为业内风向标的北京春季房展上周末则刚刚落幕，北京楼市似乎显得更为“诡异”。北京本地楼盘据说不到三分之一，外地项目成为绝对主力；对房价含糊其辞，参展开发商只说价格区间不报具体售价；美国、加拿大、新加坡、澳大利亚的境外物业风生水起，北京房展甚至开了一个“境外馆”并吸引了80多个境外楼盘。北京楼市的表现自然出位，但不可否认的是当前楼市的购买人群、市场主体、主流产品等都已经发生了巨大变化，在买卖双方博弈的过程中，我们必须找到它的规律和方向。
　　
　　成都春交会即将来临，成都也将迎来2011年首个开盘高峰，据说届时新楼盘或推出新房源的楼盘数量就将达到70个以上。在当前特定市场环境下，如此大规模的集中供应无疑大大增加了后市的不确定性，未来更需要开发商比手艺、拼功力，本次《2011成都人购房心理大调查》仅仅是一个开始，一个全新面孔的楼市才刚刚到来。
　　
　　核心提示
　　
　　75.1%的受访者认为，当前市场环境下，品质楼盘可能是不错的机会
　　
　　24.5%的受访者打算购买住宅，4.6%的受访者打算购买商业地产
　　
　　省内其他城市购房比例超出成都市区，前者为34.3%，后者为32.4%
　　
　　大成都有购房需求的人主要考虑购买小户型，有54.2%的选择率
　　
　　有购房需求的人群中，36.8%主要考虑在二三环路之间买房
　　
　　近70%的成都人优先考虑清水房，外地购房者更倾向精装房
　　
　　随着春交会脚步的临近，开发商们纷纷“出货”。但是，摆在他们面前最大的不确定因素，是购房者会不会买账？由此可推断出，他们的心虚来自于他们不了解复杂市场环境下的购房者到底在想什么。
　　
　　藉此，由成都商报房地产研究院联合成都神鸟数据咨询有限公司、成都全搜索网站、《明日·快1周》杂志等，在半个月前启动的首次针对购房者展开的“2011成都人购房心理大调查”，在调查20家开发商、33个不同类型在售楼盘、近1000名购房者后，于今日正式发布调查结果。
　　
　　“本次调查结果分为两大部分，一是购房者购房需求，二是购房需求所指向的对象。”神鸟数据调查负责人李秀梅透露，从调查结论来看，“二者出现了很多新变化。”譬如，入市时机不好，价格可能松动，省内购房者超出成都市区，城南成为置业首选，二三环乃至三环至绕城受到购房者的认同……诸如此类的新结论，揭示了正在变化的需求，必将为成都楼市买卖双方提供行业方向。 

　　多数心态不着急
　　
　　实在要买首选品牌企业、楼盘
　　
　　面对复杂的楼市环境，购房需求受到了哪些影响，主要表现在哪些方面？这是本次调查首先需要弄清楚的市场变化。在本次调查员蹲点调查的售楼部中，尤其是普通住宅，不少客户表现出“看看再说”的购房心态。
　　
　　即便是那些因为个人原因急需入市的，第一选择还是品质楼盘。报告显示，在购房意向的人群中，75.1%的受访者认为，“品质楼盘可能是不错的机会”。同时，62.7%的人同意“市场逐渐平静，可选机会较多”。对于这一说法，多家开发商反馈的意见显示：“交易周期明显延长，他们除了比较产品外，还会对比优惠幅度。”
　　
　　在市场认知方面，67.9%的受访者认为，“现在入市时机不好，价格可能松动”。但是，70.3%的购房者表示，“少数大品牌可以考虑”。对于未来市场的看法，54.4%的受访者认为，“未来市场可能进入买方市场，继续等待”。交叉分析显示，品牌开发商、品质楼盘是当下市场环境下首选的置业对象。
　　
　　买房人构成调查
　　
　　省内其他城市超出成都市区
　　
　　“外来人口是成都最大的活力。哪些人会往成都去？都是挣了钱的人，想做事的人，或者说怀抱梦想的人。”阳光100集团总裁易小迪如此评价成都楼市。
　　
　　易小迪说，成都是西南的商务中心，是西部的领头羊。成都虽然是二线城市，但是它和西安、贵州、兰州等其他西部省会城市完全不一样。因为，“越来越多的外地人成为成都楼市的购房群体。”早在2009年秋交会时，成都市房地产交易中心主任吴昌宁就表示“外地购房者到成都购房的已经超过一半”。在本次调查的楼盘中，按成都购房人群的地区来源划分，构成情况如下：成都市区人占比32.4%，成都郊区/县人占比13.9%，省内其他城市人占比34.3%，省外人占比19.4%。数据显示，省内其他城市购房人群占比高于成都市区接近2个百分点。更关键的是，省内其他城市和省外人士购房比例之和超过大成都一半，达到53.7%。
　　
　　此外，无论是本地还是外地购房者，购买住宅的人群远远超出商业，前者占比受访样本的24.5%，后者仅为4.6%。其中，在住宅购买意向中，在大成都有购房需求的人主要考虑购买90平方米以下的小户型，有54.2%的选择率。其次考虑90~144平方米的改善性户型（37.4%）。144平方米以上的大户型、别墅和花园洋房分别有4.7%、2.3%和0.5%的人考虑购买。 

　　买房区域调查
　　
　　超过1/3的首选在二三环买房
　　
　　据调查报告显示：在本次调查的购房者中，36.8%的购房者主要考虑在二三环路之间买房，其次考虑三环绕城高速之间，有30.6%的选择率；一二环路之间为第三选择，选择率为23.4%；9.1%计划在绕城高速以外购房；另有6.2%打算在一环路内购房。
　　
　　“这种变化是必然的，现在市中心新增土地供应本来就较少。”业内人士李佳表示，即便有新项目地块面积也比较小，社区内部配套规模和品类不如近郊大盘。成都商报记者随机抽取了5份样本回访，3位受访者在电话采访时表示：“现在二三环的交通很方便，生活配套跟市中心一样，而且可选择的楼盘比市中心多。”同时，被他们广泛提及的另一个要素是价格。
　　
　　在本次调查的另一选项“购房者最看重的因素”中，“城市通达性好，交通方便”以79.4%的选择率位居第一，远超其他因素。而这一数据也有力地印证了受访者首选二三环买房的结论。
　　
　　买房房型调查
　　
　　大半成都人倾向选择清水房
　　
　　“精装房项目的多少，是衡量一座城市地产开发水平和市场成熟度的硬指标之一。”华润置地营销管理层人士如是说。但事实是，成都精装项目占比不如北上广等一线城市。“成都人有时间有精力去捣腾，他们非常看重个性化。”
　　
　　而随着外地购房者越来越多，“一步到位”的置业需求越来越强烈。本次调查的结论显示，有购房需求的成都人优先考虑购买清水房，选择率69.9%，而选择精装房的为11.8%，二者之比接近6:1。
　　
　　此外，在成都郊区/县、省内其他城市和省外购房需求者中，分别有80.0%、81.1%和57.1%的人打算购买清水房。但是，在精装房选择上，有28.6%的外地购房者打算购买精装房，超出成都人。对此，调查分析员解释，“通过对精装房和购房者属地的交叉分析发现，选择精装房的外地人士中超过一半来自北、上、广等地。”