对于即将到来的成都春季房交会来说，业界紧张的期待远远超过3月底4月初楼市的小幅反弹。就如限购令的姗姗来迟一样，直到3月30日，成都市才公布其2011年度新建住房价格控制目标：“新建普通住房价格涨幅明显低于全市本年度城乡居民人均可支配收入的增长幅度。”
　　
　　成都政府工作报告显示，2011年成都城镇居民人均可支配收入将增长12%，农民人均纯收入将增长12%以上。那么，2011年成都的房价控制目标应为低于12%。
　　
　　原本早已风声鹤唳的房价调控上升为“行政目标”之后，成都部分开发商还在清明节前得到主管部门的约见。“除了新建商品房价格一旦确定，一年之内不得擅自调价外，如果企业要降价促销，最好是控制在10%以内。”一位开发商表示，涨跌两难的阴影或许让“暖春”的形势不容乐观。
　　
　　暖春博弈
　　
　　春节之后发布的“限购令”，让成都楼市经历连续4周下滑，近日成交量开始低位回升。而在持续1个多月的零星供给之后，进入4月，成都楼市也开始了放量供给。这被当地业界认为冰冻之后的暖春即将到来。
　　
　　四川中原地产数据显示，在成都发布限购令后的一周，即2月21日~27日，成交量大幅下降，成交套数与成交面积较前一周分别减少49.9%和50.34%。该周主城区商品住宅共成交1690套，成交面积为16.07万平方米。随后连续3周延续下降趋势。
　　
　　拐点在3月14日~3月20日这周出现，其间主城区商品住宅共成交713套，成交面积为8.21万平方米，成交套数与成交面积较前一周分别增加37.1%和49%。而3月21日~3月27日这周成都楼市一手房市场交易重回1000套以上，楼市开始呈现持续回升趋势。这种成交回升态势也延续到了近两周。
　　
　　来自四川中原的调查还显示，3月，成都主城区商品住宅新增量为7018套，新增面积为56.67万平方米，环比2月分别上升235.31%和232.96%。而4月，成都还会有70个左右的楼盘上市。
　　
　　“限购令的观望潮已经淡去，在原本的四五月销售旺季中，只要供应多了，成交相应也会上去，但就是在这个时候政府调价目标和央行加息双重调控袭来，无疑又会加大购房者的观望情绪。”四川泰利行地产顾问机构总经理夏畅认为，一旦在春交会的销量下降的话，开发商将会普遍采取降价促销的措施，“这就意味着暖春很可能出现拐点。”
　　
　　开发商定价左右为难
　　
　　一年一度的春季房地产交易会往往被开发商视做一年的晴雨表。
　　
　　“现在开发商已经比较紧张，必须做出相应的调整。”上述开发商表示，政策的密集出台也重新带来了三个方面的思考：一是如果后续影响比较大，开发商的在售项目就必须加快放量，而且定价会相应保守一些，甚至采取促销措施；二是已经有存量土地的开发商会将推迟上市时间表，至少会重新做规划；三是开发商找地、买地的步子会放缓，因为土地市场价格也出现调整期。
　　
　　“虽然成都把房价涨幅初步调控在12%以内，对市场来说是个可以接受的幅度，但相对去年成都整体涨幅18.7%，下降幅度则在三分之一以上，形势无疑更为严峻。”四川鼎兴地产总经理梁伟成表示，对于新推盘的项目来说，定价成了个大问题。
　　
　　“这次推盘的定价不仅是首批100多套房源的问题，还牵涉到整个公司能否实现今年的整体业绩。”成都城南一处楼盘项目总监告诉《中国经营报》记者，4月中旬新盘即将上市之前，他们曾针对主管单位、潜在购房者、媒体等进行了多达5轮的价格摸底，但仍难最终定论，“因为一旦定了不仅不能随便涨，还不能随便降。”
　　
　　“大多数开发商指望通过四五月份的销售为全年的业绩打下基础，因为就政策调控本身来说，到了半年之后的金九银十政策就淡化了，也就是说可能会出现上半年趋稳，下半年略涨的局面。”在夏畅看来，但对于看重全年业绩的大型开发商而言，错过了四五月的销量，则很难在下半年实现销售的猛涨了。
　　
　　进入全面行政调控阶段
　　
　　2010年，成都城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长11.7%和15.1%，而房价涨幅为18.7%。要把房价涨幅调控在12%以内，市场是否能够接受？
　　
　　在四川倍瑞地产顾问机构总经理闵红淞看来，目前成都房地产市场调控已是全面的行政调控。比如，在年底前多推郊区房，高价房不让备案或推迟到明年，这都是行政手段控制市场因素。但接下来，政府还有很多手段，比如保障性住房建设，未来可能还有税收政策，加上加息的多重因素作用下，“政府调控目标应该很容易达到”。
　　
　　据了解，成都2011年将开工建设400万平方米的保障房。这个开工量超过成都前3年保障性住房建设总量的两倍。为此，成都将投入140亿元建设资金，这还不包括土地费用。
　　
　　“政策现在是通过限价、限购打压投资性需求，又通过保障房等分流刚性需求，这些叠加效应都是冲着房价来的。”梁伟成认为，随着政策杠杆的持续，以成都为代表的二线城市今年将出现波浪型走势，全年趋于平稳的状态。“但能否实现政策的杠杆效应，还有待执行细则落实后对市场的观察。”他说。