年年春交会，今年大不同。今年春交会最大的不同之处，就在于2月15日正式出台的限购令。限购之后，主城区商品房成交量已经明显下降，这是不争的事实，城区盘开发商因此集体陷入焦虑中。主城区楼盘开发商不会坐失机会。据记者了解到的最新情况，结合业内人士的支招，本刊大胆猜想，以期破解“限代化春交会”迷局。
　　
　　限购之后的春交会，成都主城区楼市将有怎样的变化？还在主城区奋战的房企将如何突围？主城区的楼盘在春交会上会有哪些表现？是主攻价格策略？还是形象展示观望形势？是继续以低总价的小户型抓住刚需购房者？还是以“一步到位”吸引人眼球？
　　
　　愚人有理，猜想无罪。
　　
　　组团亮相力破迷局？
　　
　　自2月16日正式实施限购令之后，限购无疑是主城区楼盘最头疼的事情：成交量下滑、购房者减少等一系列问题随之而来。以往，每一届房交会对于主城区的楼盘来说都是大显身手的好时机。在历届房交会上，不论是参展楼盘数量，还是展位大小，主城区楼盘都是整个展馆的主角。相对于大部分组团亮相的郊县楼盘来说，单个亮相的主城区楼盘非常之多。在主城区销售不景气的情况下，主城区参展楼盘在数量上与以往相比肯定有一定的减少。不过，对于在售的主城区楼盘来说，即将到来的春季房交会或许是缓解上半年销售压力的一大契机。相信，这些在售楼盘应该会参加本次春季房交会。
　　
　　猜想：今年，主城区楼盘的销售在限购令之下显得困难重重，如此一来，何不学习以往郊县楼盘以抱团的方式参展？一来可以节约参展成本，再者又不会错过春交会这一销售节点。
　　
　　楼盘价稳，优惠满天？
　　
　　在目前的主城区楼盘中，不少项目都给出了大量优惠：置信丽都花园·丽府最高优惠5%、万科·金润华府最高优惠5.2%、中铁瑞城·新界更是最高优惠6%，而草堂名城则是最高优惠28万元。
　　
　　在成都，一直都有“小阳春”之说。三月楼市回暖，四、五月就会进入传统的房价上涨时间。不过，今年却因限购令有所不同。销售压力大增、三个月之内不能涨价等一系列原因，使主城区楼盘基本上对涨价说再见。当然，开发商的资金压力不如2008年紧张，大幅降价的可能性也微乎其微。因此，今年春交会主城区楼盘的房价估计涨跌幅度不大。
　　
　　猜想：限购令所导致的销售压力以及市场浓厚的观望情绪，估计也会迫使主城区楼盘在春交会上采取不少促销模式。今年春交会上，大量的优惠、折扣必将成为主城区楼盘的惯用招式之一。
　　
　　投资者退出主城区？
　　
　　一般来说，购房人群被分为三类。一类是刚需型购房者；一类是改善型购房者；最后一类就是投资型购房者。对于今年的购房人群来说，限购令、银根紧缩使三者都受到了不同程度的冲击。其中，刚需购房者、改善型购房者的购房成本大大增加，而绝大多数投资型购房者基本不能在主城区购买房产。
　　
　　然而，一直以来主城区楼盘都是以其大而快的升值潜力深受投资型购房者喜爱。在主城区楼盘的购房者中，投资型购房者所占的比重不小。也正因此，对于主城区楼盘来说，限购令的出台，无疑是抹去了这类占有相当比重的购房人群。对于投资型购房者来说，到主城区楼盘买房基本成为传说。
　　
　　猜想：今年的春季房交会上，主城区楼盘的展馆内或许将看不到投资型购房者活跃的身影。
　　
　　新盘暂缓上市？
　　
　　不难发现，在以往的房交会前供应量大增是一常见现象。趁着房交会的销售黄金契机，主城区都会有不少新盘涌现或者是老盘新推。不过，今年的市场却有所不同。同样，还是因为限购令以及整个房地产市场的观望情绪所导致。据四川中原地产的资料显示，2月21日至2月27日，成都主城区单周新增房源量484套，新增面积3.57万平方米。随着时间推移，成都主城区新增房源量还在减少。3月7日至13日，成都主城区仅有2个住宅项目领取预售许可证。主城区商品住宅新增量仅392套。
　　
　　据记者了解，除了像万科·金润华府、隆鑫·九熙等大品牌楼盘按正常推出新房源之外，不少主城区楼盘都暂时放缓新推盘计划。在双星大道，新项目尚房国际公馆也是出于诸多考虑暂缓亮相，而在北门大桥附近，一项目更是推迟了动工时间。在今年春交会前，主城区新盘或者老盘新推的项目确实不多。
　　
　　猜想：今年春交会参展的主城区楼盘更多的是消化存量房，新房源或者新盘供应不会太多。
　　
　　套三房成主角？
　　
　　张兵，一个刚需购房者。大学毕业三年，工作稳定，收入一般。在家里的支持下，从2010年年底开始准备买房。出于还款压力的考虑，刚开始他准备买一套总价相对较低的套一房源过渡。限购之后，他买房观念发生了变化：从准备买套一过渡，转变为买一套能够一步到位的小三房。
　　
　　其实，张兵的案例就是限购之后购房者买房观念的一种转变。以往，投资型购房者非常喜欢套一或者小套二的过渡性房源。但失去投资型购房者之后，主城区楼盘的小户型房源陷入了尴尬的局面。原本销售不错的套二、套三房源，在限购之后更为畅销。也正因此，像万科·金色领域、隆鑫·九熙、龙城等楼盘纷纷推出三房为主的房源。
　　
　　猜想：由于需求的变化，供应也将发生改变。今年春交会，套三房必然会成为主城区楼盘的主力房源。
　　
　　二手房成交“第一”？
　　
　　相关数据显示，3月7日至3月13日，成都市主城区商品房成交520套，而这一周内二手房则成交615套，二手房成交量比商品房成交量整整多出95套房源。新房与二手房已经出现了销量倒挂的现象。
　　
　　近段时间，主城区新增房源不多，且大多集中在三环外。相比之下，二手房所在区域位置大多在三环内比较成熟的区域。二手房周边成熟的教育、医疗、养老、娱乐、购物以及文化体育设施和资源更为吸引当前购房者。特别是限购令之后，投资型购房者几乎已经退出了购房市场，而刚需购房者与改善型购房者则更看好二手房所在的区域优势。
　　
　　猜想：销量倒挂已有前车之鉴，再从以上分析来看，今年春交会主城区的新房卖不过二手房也不是没有可能。
　　
　　限购之后，开发商是否大量进驻郊县？购房者是否涌向郊县？或许，今年的春交会就将给出一定的答案。限购之后的春交会又将有怎样的变化呢？郊区县的房价真的就疯狂上涨吗？
　　
　　超大展位亮相？
　　
　　对于被“歧视”了多年的郊县楼盘来说，今年真可以扬眉吐气了。限购令之后，主城区楼盘陷入困境，部分购房者放弃主城区的市场而放眼郊县。可以说，限购令给郊县楼盘带来了更多的购房群体，也带来更多机会。
　　
　　在此利好之下，本届春交会上，相信郊县楼盘必定会大放光彩。以往的房交会，除了个别有实力的郊县楼盘外，大多数楼盘都是采用组团的方式参展，比如郫县组团、金堂组团、温江组团等。对于郊县楼盘来说，组团参展并不能使其推广达到最大化，销售成绩往往并不如意。
　　
　　猜想：今年春交会上，不少郊县楼盘可能会放弃组团形式，采用单个楼盘独立亮相。或许，独立参展的郊县楼盘还会远远超过主城区。
　　
　　优惠战打得更猛？
　　
　　根据成都报道的调查，限购令之后，郊县楼盘并未出现成交量大涨、购房者猛增等情况，其主要原因在于银行贷款困难以及市场观望情绪浓厚。记者调查发现，近段时间郊县楼盘就已经推出了大幅的优惠措施。在新都，富力桃园推出了购房即享受8.5折的优惠措施，而博雅新城、润扬·北城一号也分别推出了最高10%和最高8%的购房优惠。
　　
　　虽然限购令增添了郊县楼盘成交的砝码，但市场观望情绪对郊县楼盘也有所影响。经过两个多月的缓冲期，春交会或许就将成为郊县楼市未来发展的分水岭。
　　
　　猜想：参加本次春季房交会的郊县楼盘也会采用优惠措施，以确保其增加成交量。
　　
　　外地购房者成主角？
　　
　　来了就不想走的城市定位，决定了购房群体中外地购房者的比重。置业成都，是很多外地以及二级城市购房者的目标。在以往的购房群体中，这类购房者对于主城区的楼盘来说相当重要。
　　
　　成都出台的限购细则，对于外地购房者来说，购房条件更为严苛。对于主城区楼盘来说，他们再次失去了一部分准客户。相对而言，郊县楼盘则迎来了新的一批购房群体。在此形势下，二线城市的购房者将会把购房目标更多的放在郊县楼盘。而对于刚需购房者来说，出于上班的时间成本以及生活配套等因素的考虑，选择郊县楼盘的可能性不是很大。
　　
　　猜想：此次春季房交会，二线城市或者外地购房者或将成为郊县楼盘的成交主力军。
　　
　　集中放量疯逛“进城”？
　　
　　“限购令虽然对我们郊县楼盘来说是一个利好，但目前这种利好还没表现出来。我们项目估计在5月份趁着春交会的时候推出，那个时候可能郊县市场的形势会比较好”，大丰某楼盘的销售经理说到，“其实，我们大丰这边在4、5月份推出新房源的楼盘比较多，供应量也比较大。估计开发商都是看到春交会这一节点选择的吧！”
　　
　　据记者了解，在大丰预计4月份新推房源或者全新开盘的项目就有红湖公园城、嘉美华凯、尚林花园等楼盘，而在其它区域，像美宸东方、龙博御景、澳洲湾、爵领欧城等郊县楼盘，预计在4月份都将新推房源或者全新开盘。
　　
　　猜想：根据4月份新增的供应量预计，本届春季房交会上，郊县楼盘可能出现供大于求的现象。
　　
　　地铁大户最畅销？
　　
　　不论是从新都到双流的地铁1号线和三号线，还是从郫县到龙泉的地铁2号线，或者连接温江与龙泉的地铁4号线，对于郊县楼盘来说，地铁物业一直都是其宣扬的卖点之一。自从公布地铁规划线路后，郊县地铁楼盘就持续看涨。随着限购令的出台，更多的购房群体涌向郊县，而地铁物业也就成为了这批新增购房者的首选楼盘。
　　
　　除了地铁拉近了郊县与主城区的距离之外，限购令的影响也是购房者选择郊县地铁大户的原因之一。在总价相差不大的情况下，不少购房者更愿意选择郊县地铁物业的大户型，而不是主城区的小户型。
　　
　　猜想：今年的春季房交会上，郊县地铁楼盘将持续受热，而楼盘的大户型也将更加受宠。
　　
　　郊县二手房新亮点？
　　
　　一直以来，二手房都是主城区的战场。在历届房交会上，二手房的成交房源几乎都来自主城区。当然，主城区因巨大的需求量以及成熟的配套设施决定其成交量的统治性地位。相对于主城区的成熟，郊县二手房的劣势比较明显。
　　
　　不过，随着限购细则的正式实施，主城区二手房交易颇受影响。虽然在成交量上还曾领先于新房，但其主要原因是新房供应不足而造成。眼下，郊县二手房迎来了新的机遇。在十陵、洪河、华阳等距主城区并不太远的片区，二手房或将迎来一波成交高峰。
　　
　　猜想：春交会上，二手房仍然以主城区房源为主，但郊县二手房或许会为二手房的总成交量贡献一份力量。